La ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario può facilmente diventare motivo di discussione quando nel contratto non è chiaro chi debba pagare manutenzioni, condominio, ascensore, caldaia, riparazioni e lavori straordinari. Dire semplicemente che “le spese ordinarie spettano all’inquilino e quelle straordinarie al proprietario” aiuta, ma non risolve tutti i casi.
Quando si prende o si dà in affitto una casa, è quindi molto utile stabilire nel contratto come vengono ripartiti gli oneri, soprattutto per le voci che possono creare dubbi. Esistono infatti norme del Codice civile, la disciplina delle locazioni e, per alcuni contratti, precise tabelle ministeriali alle quali fare riferimento.
La distinzione fondamentale resta quella già presente nella vecchia versione di questa guida: non tutte le spese sostenute durante una locazione appartengono alla stessa categoria. Alcune derivano dall’uso quotidiano dell’immobile e dei servizi, altre dalla proprietà del bene. Vediamo allora, con esempi concreti, chi paga cosa tra inquilino e proprietario nel 2026.
Indice Guida Gratis:
Come funziona la divisione delle spese tra inquilino e proprietario
La regola di partenza: uso contro proprietà
Per orientarsi possiamo partire da un principio molto semplice.
Le spese legate al normale utilizzo dell’abitazione e dei servizi ricadono generalmente sul conduttore.
Le spese necessarie per conservare la struttura, sostituire impianti importanti o effettuare interventi straordinari rimangono invece normalmente sul proprietario.
Il Codice civile offre una prima regola molto chiara.
L’articolo 1576 del Codice civile stabilisce che durante la locazione il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore.
Ma proprio la parola “piccola manutenzione” richiede un’ulteriore spiegazione.
Cosa significa piccola manutenzione
L’articolo 1609 del Codice civile chiarisce che le riparazioni di piccola manutenzione poste a carico dell’inquilino sono quelle dovute ai deterioramenti prodotti dall’uso.
Non rientrano invece nella stessa categoria i problemi causati da:
vetustà dell’impianto o del componente
oppure
caso fortuito.
È una distinzione molto più utile della semplice opposizione “ordinario/straordinario”.
Una maniglia allentata dopo anni di utilizzo quotidiano e una tubazione che cede perché vecchia di trent’anni non sono necessariamente la stessa cosa.
Tabella rapida: chi paga cosa
| Spesa/intervento | Inquilino | Proprietario |
|---|---|---|
| Pulizia delle parti comuni | ✅ Generalmente | — |
| Consumo acqua | ✅ | — |
| Energia elettrica parti comuni | ✅ | — |
| Riscaldamento e condizionamento | ✅ Per consumi/oneri di competenza | — |
| Manutenzione ordinaria ascensore | ✅ Generalmente | — |
| Installazione nuovo ascensore | — | ✅ |
| Sostituzione integrale ascensore | — | ✅ |
| Piccole riparazioni dovute all’uso | ✅ | — |
| Riparazioni dovute a vetustà | — | ✅ Generalmente |
| Rifacimento tetto | — | ✅ |
| Rifacimento facciata | — | ✅ |
| Sostituzione impianto comune | — | ✅ Generalmente |
| Manutenzione ordinaria caldaia autonoma | ✅ Generalmente | — |
| Sostituzione caldaia per vetustà | — | ✅ Generalmente |
| Consumi domestici | ✅ | — |
| Danni provocati dall’inquilino | ✅ | — |
| Interventi strutturali | — | ✅ Generalmente |
La tabella serve come primo orientamento. Contratto, causa del guasto e tipo di intervento vanno sempre verificati nel caso concreto.
Le spese condominiali non sono automaticamente tutte dell’inquilino
Questo è uno degli errori più comuni.
Il condominio può inviare al proprietario un rendiconto da 2.000 euro, ma non significa che il proprietario possa girare semplicemente lo stesso conto all’inquilino.
Bisogna prima distinguere le diverse voci.
Se vuoi comprendere come nasce il prospetto dell’amministratore, abbiamo dedicato una guida specifica a come sono suddivise le spese condominiali.
L’inquilino sostiene normalmente una parte significativa delle spese legate ai servizi utilizzati durante la locazione, mentre gli interventi che riguardano proprietà, struttura o importanti sostituzioni rimangono normalmente al locatore.
Cosa dice la Legge 392/1978 sugli oneri accessori
Un riferimento centrale è l’articolo 9 della Legge 392/1978.
Tra gli oneri posti a carico del conduttore, salvo diverso accordo previsto dalla disciplina applicabile, vengono indicati servizi come:
- pulizia;
- funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore;
- acqua;
- energia elettrica;
- riscaldamento;
- condizionamento;
- spurgo di pozzi neri e latrine;
- altri servizi comuni.
Quello appena riportato è l’unico elenco della guida, così da mantenere leggibile la distinzione.
Per il servizio di portineria, la norma prevede a carico del conduttore una quota del 90%, salvo accordo per una misura inferiore.
Il testo vigente dell’articolo 9 della Legge 392/1978 può essere consultato sulla banca dati normativa del Ministero dell’Economia.
Entro quanto tempo deve pagare l’inquilino le spese?
La stessa norma stabilisce un punto molto importante.
Il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.
Prima del pagamento il conduttore ha però diritto a ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei relativi criteri di ripartizione e può prendere visione dei documenti giustificativi.
Quindi una richiesta del tipo:
“Condominio: 1.200 euro, paga entro domani”
non rappresenta il modo migliore di gestire il rapporto.
Il proprietario dovrebbe essere in grado di spiegare da quali voci deriva quella somma.
Se invece il problema è che l’inquilino, pur avendo ricevuto una richiesta corretta, continua a non versare le somme dovute, trovi qui la guida dedicata a cosa fare quando l’inquilino non paga le spese condominiali.
Esiste una tabella ufficiale per dividere le spese?
Sì, ma bisogna capire come utilizzarla.
Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, contiene nell’Allegato D una Tabella degli oneri accessori che distingue moltissime voci attraverso:
L = locatore
C = conduttore.
La Tabella degli oneri accessori pubblicata in Gazzetta Ufficiale rappresenta un riferimento estremamente utile, ma non va presentata come una tabella automaticamente sostitutiva del contratto per qualsiasi locazione.
È collegata in particolare alla disciplina dei contratti a canone concordato, transitori e per studenti universitari previsti dal decreto.
Ascensore: chi paga?
L’ascensore offre un ottimo esempio della differenza tra utilizzo e proprietà.
Secondo la tabella ministeriale:
| Ascensore | Locatore | Conduttore |
|---|---|---|
| Installazione | ✅ | — |
| Manutenzione straordinaria | ✅ | — |
| Adeguamento a nuove disposizioni di legge | ✅ | — |
| Manutenzione ordinaria | — | ✅ |
| Piccole riparazioni | — | ✅ |
| Energia elettrica per funzionamento | — | ✅ |
| Ispezioni e collaudi | — | ✅ |
Quindi non basta leggere nel rendiconto la parola “ascensore”.
Occorre leggere che tipo di spesa per l’ascensore è stata sostenuta.
Esempio: ascensore rotto
Immaginiamo due interventi.
Nel primo caso il tecnico sostituisce un piccolo componente usurato durante il normale esercizio dell’impianto.
Nel secondo viene sostituito l’intero macchinario perché ormai obsoleto.
La voce generica sarebbe in entrambi i casi:
“Ascensore”.
Ma la natura economica e giuridica della spesa è molto diversa.
Nel secondo caso siamo decisamente più vicini a un investimento sulla proprietà che a una normale spesa di utilizzo sostenuta dall’inquilino.
Caldaia: proprietario o inquilino?
È probabilmente una delle domande più frequenti nelle locazioni.
Anche qui non esiste una risposta corretta limitandosi alla parola “caldaia”.
Se l’intervento riguarda la normale manutenzione periodica legata all’utilizzo, la spesa è normalmente ricondotta al conduttore.
Se invece la caldaia deve essere sostituita perché ormai vecchia, non più funzionante o tecnicamente non recuperabile per cause non imputabili all’inquilino, il problema rientra generalmente nelle obbligazioni del proprietario.
La domanda corretta non è quindi:
“Chi paga la caldaia?”
ma:
“Perché è necessario intervenire sulla caldaia?”
Rubinetto rotto: chi deve pagare?
Anche un rubinetto dimostra quanto sia importante conoscere la causa del problema.
Se un componente si deteriora per il normale uso quotidiano e richiede una piccola riparazione, può ricadere sull’inquilino.
Se invece occorre rifare una parte dell’impianto idraulico perché vecchio e deteriorato, non siamo più di fronte a una semplice riparazione provocata dall’uso.
L’articolo 1609 del Codice civile rende questa distinzione particolarmente importante proprio separando uso da vetustà.
Infissi, tapparelle e serrature
Stesso ragionamento.
Una piccola riparazione resa necessaria dall’utilizzo può ricadere sul conduttore.
La sostituzione completa di un serramento vecchio, deteriorato e non più funzionale non dovrebbe invece essere automaticamente trasferita sull’inquilino soltanto perché il problema si è manifestato mentre abitava nell’immobile.
Bisogna sempre chiedersi:
si è rotto perché è stato usato male, perché si è normalmente usurato oppure perché era ormai vecchio?
La causa cambia la risposta.
Chi paga se il danno è stato provocato dall’inquilino?
Qui cambia completamente il quadro.
Il fatto che un determinato intervento sarebbe normalmente di competenza del proprietario non significa che quest’ultimo debba sostenere anche i costi di un danno provocato direttamente dal conduttore.
Se l’inquilino rompe una porta, danneggia un sanitario o provoca un guasto per uso improprio, entra in gioco la responsabilità per il deterioramento del bene.
La distinzione tra manutenzione dovuta al normale trascorrere del tempo e danno imputabile a chi occupa l’immobile è quindi fondamentale.
Condominio: il proprietario rimane il referente
Un’altra distinzione fondamentale riguarda il rapporto con l’amministratore.
La divisione delle spese tra locatore e conduttore è essenzialmente un problema del rapporto di locazione.
Nei confronti del condominio, invece, il riferimento resta normalmente il proprietario dell’unità.
Per esempio:
il condominio chiede 1.600 euro al proprietario;
di questi, 900 euro risultano oneri attribuibili all’inquilino;
il proprietario rimane tenuto nei confronti del condominio secondo le regole condominiali e potrà richiedere i 900 euro all’inquilino secondo il rapporto locativo.
Sono due rapporti giuridici distinti.
L’amministratore decide chi paga tra proprietario e inquilino?
Non propriamente.
L’amministratore può predisporre prospetti che distinguono le quote e facilitare enormemente i conteggi, ma non può riscrivere il contratto di locazione tra le parti.
Per questo una frase presente nella vecchia versione dell’articolo rimane valida ancora oggi: definire bene le competenze fin dalla stipula del contratto riduce enormemente le discussioni successive.
L’amministratore è molto utile per capire la natura della spesa condominiale; il rapporto economico tra locatore e conduttore va però letto alla luce di legge e contratto.
Spesa ordinaria significa sempre inquilino?
No.
È una semplificazione utile, ma non sempre sufficiente.
Termini come ordinaria e straordinaria aiutano a orientarsi, ma bisogna verificare la natura concreta della spesa.
Il Codice civile, infatti, per le riparazioni dell’immobile utilizza un criterio molto interessante:
deterioramento prodotto dall’uso → conduttore
vetustà o caso fortuito → non piccola manutenzione dell’inquilino.
È una distinzione spesso più utile dell’etichetta utilizzata nella fattura.
E una spesa straordinaria può mai essere addebitata all’inquilino?
Il contratto deve sempre essere letto.
Le norme sulla locazione contengono disposizioni che, entro determinati limiti, possono essere integrate o disciplinate dalle parti.
Questo non significa però che qualunque voce possa essere automaticamente scaricata sull’inquilino scrivendo genericamente nel contratto:
“tutte le spese sono a carico del conduttore”.
Quando l’importo è significativo o la clausola è poco chiara, è opportuno verificare esattamente la disciplina applicabile e la validità del patto.
In una guida generale è più corretto evitare la regola assoluta “straordinario = sempre proprietario” e utilizzare invece:
“normalmente a carico del proprietario, salvo la disciplina e gli accordi validamente applicabili al caso concreto”.
Contratti a canone concordato, transitori e studenti
Per questi contratti assume particolare importanza il già citato D.M. 16 gennaio 2017.
I modelli ministeriali richiamano infatti espressamente la Tabella degli oneri accessori dell’Allegato D.
La tabella entra molto nel dettaglio e distingue, ad esempio:
| Impianto/intervento | Locatore | Conduttore |
|---|---|---|
| Installazione autoclave | ✅ | — |
| Sostituzione integrale autoclave | ✅ | — |
| Manutenzione ordinaria autoclave | — | ✅ |
| Energia autoclave | — | ✅ |
| Installazione impianto illuminazione comune | ✅ | — |
| Manutenzione ordinaria impianti | — | ✅ |
| Consumo energia | — | ✅ |
Per una coppia locatore-inquilino che vuole evitare discussioni, è un esempio molto utile di quanto sia preferibile descrivere le spese in modo preciso anziché utilizzare categorie generiche.
Se la casa è vuota cambia qualcosa?
Se l’immobile non è affittato, naturalmente non esiste un inquilino al quale attribuire gli oneri della locazione.
Il proprietario resta però tenuto verso il condominio per le spese che gli competono come condomino.
Alcuni consumi possono diminuire o azzerarsi, ma non tutte le quote scompaiono.
Abbiamo affrontato separatamente questo caso nella guida su quali spese condominiali si possono evitare o ridurre quando la casa è vuota.
Esempio completo di ripartizione annuale
Consideriamo un appartamento affittato nel quale il rendiconto riporta:
| Voce | Totale attribuito all’appartamento | Indicativamente |
|---|---|---|
| Pulizia scale | 240 € | Inquilino |
| Acqua | 310 € | Inquilino |
| Energia parti comuni | 120 € | Inquilino |
| Riscaldamento | 680 € | Inquilino per la quota di competenza |
| Manutenzione ordinaria ascensore | 150 € | Inquilino |
| Sostituzione motore ascensore | 600 € | Proprietario |
| Rifacimento facciata | 1.400 € | Proprietario |
| Totale rendiconto | 3.500 € | Da ripartire |
Il proprietario non dovrebbe chiedere all’inquilino:
3.500 euro.
E l’inquilino non dovrebbe concludere:
“il rendiconto è intestato al proprietario, quindi non pago nulla”.
Occorre separare le voci.
È proprio questa operazione che evita gran parte delle contestazioni.
Come controllare una spesa dubbia
Quando arriva una voce sulla quale proprietario e inquilino non concordano, conviene fare quattro domande.
Che cosa è stato fatto?
Non “spesa ascensore”, ma manutenzione ordinaria, riparazione o sostituzione?
Perché è stato necessario l’intervento?
Uso, danno, vetustà o guasto improvviso?
Che cosa prevede il contratto?
Esistono clausole specifiche?
Esiste una tabella o una disposizione applicabile?
Solo dopo possiamo attribuire con maggiore sicurezza il costo.
Il proprietario deve mostrare i giustificativi?
Per gli oneri accessori disciplinati dall’articolo 9 della Legge 392/1978, il conduttore ha diritto prima del pagamento a ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e a prendere visione dei documenti giustificativi.
Questo tutela entrambe le parti.
L’inquilino può verificare che la cifra richiesta esista realmente.
Il proprietario può dimostrare che non sta chiedendo somme arbitrarie.
Per questo conservare rendiconto, riparto, fatture disponibili e ricevute dei pagamenti è una buona pratica durante l’intera locazione.
Chi paga una riparazione urgente?
L’articolo 1577 del Codice civile prevede che, quando sono necessarie riparazioni che non spettano al conduttore, quest’ultimo debba avvisare il locatore.
Se la riparazione è urgente, il conduttore può intervenire direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al proprietario.
Anche qui è meglio evitare il fai-da-te amministrativo.
Se possibile, comunicazioni scritte, fotografie del problema, preventivi e fatture rendono molto più semplice ricostruire successivamente ciò che è accaduto.
Il deposito cauzionale serve a pagare le spese durante l’affitto?
Il deposito cauzionale non dovrebbe essere trattato come un portafoglio dal quale proprietario o inquilino possano prelevare liberamente durante il contratto.
La sua funzione è quella di garantire le obbligazioni derivanti dalla locazione.
È quindi sconsigliabile che l’inquilino decida unilateralmente:
“non pago le ultime spese perché tanto ci sono i mesi di cauzione”.
Allo stesso modo, il proprietario dovrebbe documentare eventuali crediti che intende far valere al termine del rapporto.
La soluzione migliore resta un contratto chiaro
Su questo punto possiamo mantenere praticamente intatta l’idea centrale del vecchio articolo.
Quando si prende o si dà in affitto una casa, elencare con chiarezza le modalità di ripartizione delle spese riduce enormemente il rischio di litigi.
Non serve trasformare il contratto in un manuale di cento pagine.
È però importante che non rimanga ambiguo almeno ciò che normalmente genera problemi:
manutenzione degli impianti, oneri condominiali, caldaia, utenze, piccole riparazioni e modalità con cui vengono richiesti i conguagli.
In conclusione: non chiedersi solo chi paga, ma perché nasce la spesa
La distinzione tra proprietario e inquilino è molto più semplice quando si smette di guardare soltanto il nome della spesa e si cerca di capire perché quella spesa è stata sostenuta.
Le piccole riparazioni dovute all’uso e molti servizi utilizzati durante la locazione ricadono generalmente sul conduttore.
Gli interventi necessari per vetustà, le grandi sostituzioni e le opere che riguardano la conservazione della proprietà rimangono invece normalmente al locatore.
Contratto, Codice civile, disciplina degli oneri accessori e, quando applicabile, la Tabella ministeriale permettono di affrontare quasi tutte le situazioni con criteri molto più precisi del semplice “ordinario contro straordinario”.
E se una delle due parti continua a non riconoscere una spesa, prima di trasformare il problema in una controversia conviene identificare esattamente intervento, causa, importo e regola utilizzata per attribuirlo.
🔎 Come realizziamo le nostre guide
Questa guida è stata aggiornata verificando gli articoli 1576, 1577 e 1609 del Codice civile, l’articolo 9 della Legge 392/1978 e la Tabella degli oneri accessori allegata al D.M. 16 gennaio 2017. Abbiamo distinto le regole generali della locazione dalle disposizioni specifiche previste per determinate tipologie contrattuali. Nei casi dubbi occorre comunque verificare il contratto sottoscritto, la causa concreta dell’intervento e la normativa applicabile.
