Quando un inquilino smette di pagare le spese condominiali, il proprietario può trovarsi in una situazione apparentemente paradossale: il debito nasce dall’utilizzo dell’appartamento e dei servizi da parte del conduttore, ma l’amministratore continua a chiedere il pagamento al proprietario.
Per questo è importante non confondere due rapporti diversi: quello tra condominio e proprietario e quello tra proprietario e inquilino. Il fatto che il contratto stabilisca che determinate spese siano a carico del conduttore non significa automaticamente che l’amministratore debba recuperarle direttamente da lui.
La soluzione non è quindi ignorare le richieste del condominio né aspettare che il debito aumenti. Vediamo cosa fare se l’inquilino non paga le spese condominiali, quali spese gli possono essere richieste, quali documenti deve ricevere, quando inviare una diffida e quando la morosità può diventare sufficientemente grave da mettere a rischio il contratto di locazione.
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Inquilino che non paga le spese condominiali: cosa deve fare il proprietario
Prima domanda: chi deve pagare il condominio, proprietario o inquilino?
È il punto dal quale partire.
Nel rapporto con il condominio, il soggetto al quale l’amministratore può normalmente richiedere le quote condominiali è il proprietario dell’unità immobiliare, cioè il condomino.
Il contratto di locazione crea invece un rapporto distinto tra locatore e conduttore.
Alcune spese possono essere poste a carico dell’inquilino e il proprietario può richiederne il rimborso secondo la legge e il contratto, ma questo rapporto interno non trasferisce automaticamente sull’inquilino gli obblighi condominiali del proprietario.
In pratica:
Condominio → proprietario → inquilino per gli oneri di sua competenza.
Questo spiega perché smettere di pagare l’amministratore sostenendo che “deve pagare l’inquilino” è generalmente una pessima strategia.
Quali spese condominiali spettano all’inquilino?
L’articolo 9 della Legge 392/1978 sugli oneri accessori individua una serie di spese che, salvo patto contrario, sono interamente a carico del conduttore.
Tra queste rientrano:
- servizio di pulizia;
- funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore;
- fornitura dell’acqua;
- energia elettrica;
- riscaldamento e condizionamento;
- spurgo di pozzi neri e latrine;
- altri servizi comuni.
Per la portineria la legge stabilisce, salvo diverso accordo più favorevole, che il 90% sia a carico del conduttore.
Attenzione, però: questa non è una regola secondo la quale “tutto ciò che compare nel rendiconto deve essere pagato dall’inquilino”.
Lavori straordinari, sostituzioni importanti, interventi strutturali e altre spese legate alla proprietà richiedono una valutazione differente.
Per capire prima di tutto come vengono suddivise le diverse voci del rendiconto, è utile la nostra guida sulle spese condominiali e sui criteri con cui vengono ripartite.
Tabella pratica: chi paga cosa?
| Spesa | Inquilino | Proprietario |
|---|---|---|
| Pulizia scale e parti comuni | ✅ In genere sì | — |
| Energia elettrica parti comuni | ✅ In genere sì | — |
| Acqua | ✅ In genere sì | — |
| Riscaldamento/condizionamento | ✅ In genere sì | — |
| Funzionamento ascensore | ✅ In genere sì | — |
| Manutenzione ordinaria ascensore | ✅ In genere sì | — |
| Portineria | ✅ 90% salvo diverso accordo | Quota residua |
| Rifacimento tetto | — | ✅ In genere sì |
| Rifacimento facciata | — | ✅ In genere sì |
| Sostituzione importante di impianti | Da verificare | ✅ Normalmente proprietario |
| Manutenzione straordinaria | Da verificare | ✅ Normalmente proprietario |
La tabella è volutamente orientativa. Contratto, natura dell’intervento e normativa applicabile vanno sempre letti insieme.
L’amministratore può chiedere direttamente i soldi all’inquilino?
Questo è uno degli equivoci più comuni.
L’inquilino può materialmente versare somme direttamente all’amministratore se la gestione è organizzata in questo modo, ma ciò non significa che diventi condomino.
Nei rapporti condominiali il riferimento resta il proprietario.
Di conseguenza, se l’inquilino smette di versare le rate che gli competono, il proprietario non dovrebbe aspettare che sia l’amministratore a risolvere il problema con il conduttore.
Occorre intervenire sul rapporto di locazione.
Primo passo: controllare contratto e rendiconto
Prima di inviare una diffida bisogna essere certi della somma richiesta.
Servono almeno:
contratto di locazione → rendiconto condominiale → riparto → rate richieste → pagamenti effettuati → eventuale saldo.
Il vecchio articolo indicava correttamente proprio questo passaggio preliminare: raccogliere contratto, rendiconto, riparto e ricevute prima di procedere.
Supponiamo, per esempio, che il condominio abbia attribuito all’appartamento 1.800 euro di spese.
Non possiamo automaticamente scrivere all’inquilino:
“Devi pagarmi 1.800 euro”.
Prima dobbiamo distinguere ciò che compete al proprietario da ciò che, secondo legge e contratto, può essere richiesto al conduttore.
Esempio concreto di calcolo
Immaginiamo questo rendiconto:
| Voce | Quota appartamento | A carico dell’inquilino |
|---|---|---|
| Pulizia | 300 € | 300 € |
| Acqua | 250 € | 250 € |
| Riscaldamento | 600 € | 600 € |
| Gestione ordinaria ascensore | 180 € | 180 € |
| Rifacimento facciata | 1.200 € | 0 € |
| Totale | 2.530 € | 1.330 € |
Se il proprietario ha pagato l’intero importo al condominio, non significa che possa automaticamente trasferire tutti i 2.530 euro al conduttore.
Nel nostro esempio, la richiesta relativa agli oneri individuati come spettanti all’inquilino sarebbe di 1.330 euro.
È proprio questa separazione che deve risultare chiara nella richiesta di pagamento.
L’inquilino può chiedere le fatture prima di pagare?
Sì, e questo è un altro punto fondamentale.
L’articolo 9 della Legge 392/1978 stabilisce che, prima del pagamento, il conduttore ha diritto a ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione.
Ha inoltre diritto di prendere visione dei relativi documenti giustificativi.
Non conviene quindi limitarsi a comunicare:
“Mi devi 900 euro di condominio”.
Molto meglio indicare a quale periodo si riferisce la somma, quali voci la compongono e mettere a disposizione la documentazione necessaria.
Entro quanto tempo deve pagare l’inquilino?
Questo è uno dei dati più importanti da aggiornare rispetto alle vecchie guide.
L’articolo 9 stabilisce che il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.
Questo termine non va confuso con quello relativo al mancato pagamento del canone di locazione.
Per questo la richiesta deve essere formulata in modo chiaro e documentabile.
Una comunicazione scritta consente di ricostruire:
quando è stato richiesto il pagamento, quale importo è stato richiesto e a quali spese si riferiva.
Cosa scrivere nella richiesta di pagamento
Una richiesta ben costruita dovrebbe permettere all’inquilino di capire senza ambiguità:
periodo di riferimento – totale – singole voci – criterio utilizzato – somme eventualmente già versate – saldo ancora dovuto – modalità di pagamento – documentazione disponibile.
Non serve iniziare immediatamente con toni minacciosi.
Se il mancato pagamento deriva da un errore, da una rata non registrata o da un dubbio sul riparto, una richiesta analitica può risolvere il problema molto prima di arrivare a una controversia.
Se l’inquilino dice: “Prima voglio vedere le fatture”
La richiesta non deve essere automaticamente interpretata come un pretesto per non pagare.
Come abbiamo visto, la legge riconosce al conduttore il diritto di conoscere dettagli e criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi.
Il proprietario dovrebbe quindi cercare di mettere a disposizione la documentazione pertinente.
Naturalmente questo diritto non significa che l’inquilino possa semplicemente ignorare per sempre una richiesta correttamente documentata.
Una volta chiarite le spese e decorso il termine applicabile, l’eventuale mancato pagamento assume un significato diverso.
E se l’inquilino continua a non pagare?
A questo punto conviene passare da un semplice sollecito a una richiesta formale di pagamento, soprattutto quando il debito sta crescendo.
È importante poter dimostrare la comunicazione.
La scelta dello strumento — ad esempio PEC o raccomandata — e il contenuto della diffida vanno adattati al caso concreto, soprattutto se si sta preparando un successivo recupero giudiziale.
La diffida dovrebbe indicare con precisione il debito e non mescolare somme certe con altre ancora contestate o non documentate.
Quando le spese condominiali non pagate possono portare alla risoluzione del contratto?
Qui troviamo una soglia molto importante.
L’articolo 5 della Legge 392/1978 stabilisce, per le locazioni abitative cui si applica questa disciplina, che il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto costituisce motivo di risoluzione quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.
Facciamo un esempio.
Canone mensile:
700 euro
Due mensilità:
1.400 euro
Oneri accessori non pagati:
1.650 euro
La morosità supera quindi la soglia indicata dall’articolo 5.
Se invece gli oneri insoluti ammontano a 500 euro, non possiamo applicare meccanicamente quella stessa soglia come se fosse già stata superata.
Attenzione: 20 giorni e due mesi non sono la stessa cosa
Questo punto merita un chiarimento specifico.
Per il canone, l’articolo 5 considera il mancato pagamento decorsi 20 giorni dalla scadenza.
Per gli oneri accessori, invece, occorre considerare il termine previsto per questi ultimi; l’articolo 9 stabilisce che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.
Quindi non bisogna confondere:
affitto non pagato → 20 giorni dalla scadenza
con
oneri accessori → pagamento entro due mesi dalla richiesta.
Si può fare lo sfratto per le sole spese condominiali?
Quando la morosità relativa agli oneri accessori raggiunge i presupposti previsti dalla legge, la situazione può diventare sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del rapporto.
Non significa però che il proprietario debba improvvisare una procedura giudiziaria sulla base di un semplice conteggio fatto in casa.
Prima di agire occorre verificare almeno:
natura delle somme → effettiva competenza del conduttore → richiesta di pagamento → documentazione → scadenze → importo complessivo della morosità.
Quando si arriva a questo punto è opportuno affidare contratto e documenti a un avvocato, che potrà individuare l’azione corretta per il caso concreto.
L’inquilino può sanare la morosità?
La disciplina prevede anche la possibilità, in determinate condizioni, di sanare la morosità in sede giudiziale.
L’articolo 55 della Legge 392/1978 prevede infatti meccanismi attraverso i quali il conduttore può evitare la risoluzione pagando canoni scaduti, oneri accessori maturati, interessi e spese processuali secondo le condizioni stabilite dalla norma e dal giudice.
Questo è un altro motivo per cui è scorretto presentare la soglia delle due mensilità come:
“superata questa cifra, lo sfratto è automatico”.
Non lo è.
Esistono una procedura giudiziaria e strumenti previsti dalla legge che devono essere considerati.
Il proprietario deve intanto pagare il condominio?
Il mancato rimborso da parte dell’inquilino non dovrebbe essere utilizzato come motivo per ignorare le scadenze condominiali.
Per il proprietario il rischio è altrimenti quello di trasformare un problema con il proprio inquilino in una propria morosità verso il condominio.
In pratica possono esistere contemporaneamente due situazioni:
il proprietario deve pagare il condominio
e
l’inquilino deve rimborsare al proprietario gli oneri di propria competenza.
Una non annulla automaticamente l’altra.
Se vuoi verificare se le somme richieste dall’amministratore sono corrette, prima di attribuirle al conduttore puoi utilizzare anche la nostra guida su come controllare e calcolare le spese condominiali.
Posso trattenere le spese condominiali dal deposito cauzionale?
È un errore considerare il deposito cauzionale come una sorta di conto corrente dal quale prelevare liberamente durante il rapporto di locazione ogni volta che l’inquilino non paga qualcosa.
Il deposito svolge una funzione di garanzia e la possibilità di utilizzarlo deve essere valutata in relazione al contratto, alla cessazione del rapporto e ai crediti effettivamente esistenti.
Soprattutto, non conviene considerare unilateralmente esaurita la questione soltanto perché esiste una cauzione.
Se il debito cresce, va gestito come tale.
Posso togliere acqua, riscaldamento o altri servizi all’inquilino moroso?
Non è una buona forma di recupero del credito.
Il proprietario non dovrebbe cercare di costringere l’inquilino al pagamento attraverso iniziative arbitrarie come accessi non autorizzati nell’abitazione, sostituzione delle serrature o distacco autonomo dei servizi.
Anche il vecchio articolo individuava correttamente questo passaggio tra quelli essenziali della procedura.
Se esiste un credito, bisogna utilizzare gli strumenti di recupero previsti dall’ordinamento.
E se l’inquilino paga l’affitto ma non il condominio?
È proprio la situazione nella quale l’articolo 5 diventa particolarmente importante.
Il fatto che il canone venga versato puntualmente non rende irrilevante una morosità crescente negli oneri accessori.
Se gli oneri non pagati superano la soglia prevista dalla legge, possono assumere rilevanza ai fini della risoluzione del contratto.
Per questo il proprietario non dovrebbe lasciare accumulare per anni le spese pensando:
“almeno l’affitto lo paga”.
A un certo punto il credito potrebbe essere diventato considerevole.
E se l’inquilino contesta soltanto una parte delle spese?
Occorre separare le somme.
Immaginiamo:
spese richieste 1.500 euro
spese riconosciute dall’inquilino 1.100 euro
spese contestate 400 euro.
La prima domanda non dovrebbe essere “come lo sfratto?”, ma perché vengono contestati quei 400 euro?
Potrebbe esserci effettivamente una voce spettante al proprietario, un errore di calcolo o un documento mancante.
Oppure la contestazione potrebbe essere infondata.
Separare le somme permette di capire esattamente quale sia il credito realmente controverso.
Cosa fare, quindi, passo dopo passo
La procedura più prudente può essere sintetizzata così:
1. Leggere il contratto di locazione.
2. Controllare rendiconto e riparto condominiale.
3. Separare le spese del proprietario da quelle attribuibili al conduttore.
4. Sottrarre eventuali pagamenti già effettuati dall’inquilino.
5. Comunicare per iscritto l’importo dovuto e mettere a disposizione dettaglio e documentazione.
6. Considerare il termine di due mesi previsto dall’articolo 9 per gli oneri accessori.
7. In caso di mancato pagamento, inviare un sollecito o una diffida adeguatamente documentata.
8. Se il debito continua a crescere, verificare se ricorrono i presupposti previsti dall’articolo 5.
9. Prima di intraprendere sfratto, recupero giudiziale o altre azioni, far controllare conteggi e documentazione da un professionista.
È molto più efficace di una serie di telefonate informali alle quali, dopo mesi, nessuno riesce più ad attribuire una data o un importo preciso.
Checklist del proprietario
| Controllo | ✓ |
|---|---|
| Ho verificato cosa prevede il contratto sugli oneri accessori? | ☐ |
| Ho il rendiconto e il riparto del condominio? | ☐ |
| Ho separato spese del proprietario e dell’inquilino? | ☐ |
| Ho controllato le rate già versate? | ☐ |
| Ho comunicato analiticamente l’importo richiesto? | ☐ |
| Posso mettere a disposizione i documenti giustificativi? | ☐ |
| Posso dimostrare quando ho richiesto il pagamento? | ☐ |
| Sono trascorsi i termini applicabili? | ☐ |
| Ho calcolato con precisione il debito residuo? | ☐ |
| Prima di un’azione giudiziaria ho fatto controllare i documenti? | ☐ |
Gli errori da evitare
I problemi più frequenti nascono quando si salta uno dei passaggi precedenti.
È rischioso addebitare automaticamente all’inquilino tutto il rendiconto, non distinguere ordinario e straordinario, chiedere una cifra senza dettaglio, non tenere conto dei pagamenti già effettuati oppure lasciare accumulare il debito per molto tempo.
È altrettanto sbagliato cercare di recuperare il credito con iniziative arbitrarie.
Il proprietario dispone di strumenti legali per chiedere quanto dovuto: il punto è costruire fin dall’inizio un credito chiaro, documentato e correttamente quantificato.
In conclusione: l’inquilino non paga, ma il problema non va trasferito al condominio
Quando l’inquilino non paga le spese condominiali, il proprietario deve quindi muoversi su due piani distinti.
Nei confronti del condominio deve evitare che si accumuli una propria morosità; nei confronti dell’inquilino deve invece determinare quali oneri gli competono, documentarli e richiederne correttamente il pagamento.
La legge offre indicazioni molto concrete: l’inquilino può chiedere dettaglio e giustificativi, gli oneri accessori devono essere pagati entro due mesi dalla richiesta e, nelle locazioni abitative interessate dalla disciplina, una morosità superiore a due mensilità del canone può assumere rilevanza ai fini della risoluzione.
La strategia migliore non è quindi aspettare né minacciare immediatamente lo sfratto: è documentare, calcolare, richiedere e solo successivamente, se il mancato pagamento continua, utilizzare gli strumenti legali appropriati.
🔎 Come realizziamo le nostre guide
Per aggiornare questa guida abbiamo confrontato il contenuto precedente con gli articoli 5, 9 e 55 della Legge 392/1978 e distinto il rapporto condominiale da quello derivante dal contratto di locazione. Le regole concrete possono variare in relazione al tipo di contratto, alle clausole sottoscritte, alla natura delle spese e al caso specifico. Per sfratto, recupero giudiziale o controversie su somme rilevanti è opportuno rivolgersi a un professionista.
