Spesso ostici per i più, parlare di millesimi significa parlare di condominio, essendo l’unità di misura di riferimento nei rapporti tra inquilini.
La loro misura, infatti, determina le percentuali di spesa, e non solo, per i singoli condomini relativamente alla propria quota, tecnicamente indicata come quota millesimale.
Quest’ultima, infatti, viene utilizzata nella divisione delle spese comuni, anche se non di rado la sua mancata comprensione determina discussioni quando non vere frizioni fra gli inquilini. Ecco allora come funziona il calcolo.
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Quote Millesimali: Cos a sono e come funziona il loro calcolo
Le quote millesimali rappresentano un concetto fondamentale quando si parla di condomini. Ma cosa sono esattamente e come funzionano? In questo articolo, esploreremo in dettaglio questo importante aspetto della vita condominiale.
La Base Legale
Secondo l’articolo 68 del codice civile italiano (qui trovi il testo), le quote millesimali sono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare all’interno di un condominio. In termini più semplici, queste quote indicano quanto ogni singola unità contribuisce alle spese comuni del condominio.
Calcolo delle Quote Millesimali
La quota di ciascuna unità viene calcolata in base a vari fattori, tra cui la superficie netta dell’unità stessa e una serie di coefficienti di riduzione. Questi coefficienti tengono conto di diversi aspetti, come l’orientamento dell’unità (nord, sud, est, ovest), il piano in cui si trova (terra, primo, secondo, ecc.), la sua destinazione d’uso (residenziale, negozio, ufficio, cantina, ecc.) e la vista (giardino, strada, altro fabbricato, ecc.).
Superficie Virtuale
Prima di procedere al calcolo delle quote millesimali, è necessario effettuare un sopralluogo nel condominio e avere planimetrie aggiornate di ciascuna unità. Si procede quindi al calcolo della “superficie virtuale” di ogni unità, che tiene conto dei coefficienti di riduzione applicati a ciascun locale.
Controllo delle Quote Millesimali
Un condomino può verificare se le quote millesimali assegnate alla sua unità sono corrette richiedendo all’amministratore la tabella millesimale e il calcolo analitico della superficie virtuale. Confrontando i valori attribuiti ai coefficienti di riduzione con quelli riportati nella circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 1966, è possibile determinare se la tabella millesimale è corretta.
In sintesi, le quote millesimali sono un concetto complesso ma fondamentale per la gestione di un condominio. Comprendere come vengono calcolate e come verificarne l’accuratezza è essenziale per tutti i condomini.
Come calcolare le tabelle millesimali
Calcolo che, effettivamente, non è poco complesso, richiedendo processi differenti a seconda della tipologia di calcolo da considerare. Punto di partenza nella definizione della tabella millesimale il valore complessivo dell’edificio che, naturalmente, viene posto in 1000.
Da questa premessa la proprietà di ciascun inquilino verrà calcolata in millesimi: 35/1000 (35 millesimi) 181/1000 ( 181 millesimi), ecc…
Nella individuazione esatta della quota millesimale occorre prendere in considerazione determinati fattori. Parametri che, sostanzialmente, si riferiscono alla superficie della proprietà immobiliare, la sua cubatura, il piano in cui è situata l’unità immobiliare o il suo orientamento.
Si tratta solo di indicazioni di base poiché non è possibile indicare un processo generale, variando lo stesso a seconda della caratteristiche del condominio, se lo stesso disponga di un giardino o garage interni, se presenti un ascensore o meno.
Importante, però, sottolineare come una volta creata la tabella millesimale, la stessa debba essere sottoposta ad una specifica approvazione maturata in seno ad una comune assemblea condominiale, a condizione che in essa siano espressi almeno 500 millesimi. Qualora ciò non sia possibile, rimane la possibilità di ricorrere in Tribunale o anche attraverso la mediazione di un giudice di pace competente per territorialità.