L’installazione o la sostituzione di un ascensore in condominio e la relativa partecipazione alle spese sono spesso fonte di discussione. Il motivo è semplice: sotto l’espressione generica “spese dell’ascensore” possono nascondersi interventi completamente diversi, ai quali non si applica necessariamente lo stesso criterio di ripartizione.
Installare per la prima volta un ascensore in un edificio che ne è sempre stato privo, infatti, non equivale a riparare o sostituire quello già esistente. E ancora diversa può essere la situazione nella quale l’intervento serve a eliminare barriere architettoniche, oppure viene realizzato soltanto da alcuni proprietari disposti a sostenerne il costo.
Per capire chi paga l’ascensore in condominio bisogna quindi identificare prima il tipo di intervento, poi verificare delibera, utilità dell’impianto e tabelle applicabili. Vediamo come orientarsi nel 2026, mantenendo i principi fondamentali del vecchio articolo ma aggiornandoli alla disciplina attuale.
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Ascensore in condominio: installazione, maggioranze e ripartizione delle spese
L’ascensore è una parte comune del condominio?
L’articolo 1117 del Codice civile include espressamente gli ascensori tra gli impianti destinati all’uso comune, salvo che dal titolo risulti diversamente.
Questo significa che un ascensore condominiale già esistente è normalmente un bene comune dei proprietari delle unità immobiliari che serve.
La questione diventa però più articolata quando l’edificio comprende più scale, corpi separati o unità alle quali un determinato impianto non serve.
È qui che entra in gioco il principio del cosiddetto condominio parziale.
Se l’ascensore serve soltanto una scala, devono pagarlo tutti?
Non necessariamente.
L’articolo 1123 del Codice civile prevede che, quando un edificio possiede opere, impianti o strutture destinati a servire soltanto una parte del fabbricato, le relative spese gravino sul gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Pensiamo a un grande edificio composto da:
Scala A – Scala B – Scala C.
Se ogni scala possiede un ascensore indipendente, non è detto che un proprietario della Scala A debba contribuire alle spese dell’ascensore della Scala C.
Il problema, quindi, non è semplicemente:
“Sono proprietario nel condominio?”
ma:
“Questo ascensore serve la parte di edificio nella quale si trova la mia proprietà?”
Per capire meglio questo principio puoi consultare anche la nostra guida su come sono suddivise le spese condominiali.
Piano terra: il proprietario deve pagare l’ascensore?
La risposta non può essere automaticamente “no”.
Il fatto di abitare al piano terra o di utilizzare raramente l’ascensore non determina da solo l’esonero da qualsiasi spesa.
L’articolo 1124 stabilisce espressamente che scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
Occorre quindi verificare la concreta situazione dell’edificio, l’utilità potenziale dell’impianto, le parti comuni raggiungibili e l’eventuale regolamento contrattuale.
Per questo formule come:
“abito al piano terra, quindi non pago mai l’ascensore”
sono troppo categoriche.
Nuovo ascensore e ascensore esistente: la distinzione fondamentale
È probabilmente il punto più importante dell’intera guida.
Dobbiamo distinguere:
| Intervento | Regola di riferimento |
|---|---|
| Installazione di un ascensore dove prima non esisteva | Art. 1123 e disciplina delle innovazioni |
| Manutenzione ascensore già esistente | Art. 1124 |
| Sostituzione ascensore già esistente | Art. 1124 |
| Adeguamenti funzionali/sicurezza dell’impianto esistente | In genere nell’ambito dell’impianto esistente |
| Ascensore per eliminare barriere architettoniche | Anche disciplina specifica L. 13/1989 |
Confondere queste situazioni può portare ad applicare la tabella sbagliata.
Come si dividono le spese di un ascensore già esistente
L’attuale articolo 1124 del Codice civile è molto chiaro.
Le spese per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori vengono ripartite:
per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari
e
per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
In termini molto semplici:
50% → valore/millesimi
50% → altezza del piano.
Questo criterio cerca di combinare due elementi: la proprietà e la maggiore utilità potenziale dell’impianto per chi si trova ai piani superiori.
Esempio di ripartizione della manutenzione
Immaginiamo una spesa di manutenzione dell’ascensore pari a:
4.000 euro.
La prima metà:
2.000 euro
viene distribuita in base al valore delle unità interessate.
Gli altri:
2.000 euro
vengono distribuiti secondo il criterio dell’altezza dei piani.
Non significa quindi semplicemente:
“chi abita al quarto piano paga quattro volte chi abita al primo”.
Il calcolo effettivo deve utilizzare correttamente entrambi i componenti.
Per approfondire il funzionamento delle quote puoi collegarti alla nostra guida su come calcolare le quote millesimali di un condominio.
Installare un ascensore nuovo: cambia tutto
Immaginiamo ora un palazzo del 1950 di cinque piani nel quale l’ascensore non è mai esistito.
I proprietari decidono di installarlo.
Non stiamo più mantenendo un impianto comune già presente.
Stiamo introducendo una nuova opera.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha da tempo distinto questa ipotesi da quella disciplinata dall’articolo 1124: per l’installazione ex novo dell’ascensore deliberata dalla maggioranza viene in rilievo l’articolo 1123 e il criterio proporzionale al valore delle proprietà interessate.
È una distinzione essenziale:
nuova installazione ≠ manutenzione dell’ascensore esistente.
Nuovo ascensore: le spese si dividono quindi per millesimi?
Quando l’installazione ex novo viene realizzata come innovazione condominiale a carico dei partecipanti, il riferimento generale è il valore delle rispettive proprietà, quindi i millesimi generali degli interessati, salvo particolarità del caso e valide diverse convenzioni.
Non bisogna applicare automaticamente alla costruzione del nuovo impianto la formula:
50% millesimi + 50% altezza.
Quella è la regola dell’articolo 1124 per manutenzione e sostituzione di scale e ascensori.
È proprio uno dei punti sui quali il vecchio articolo era sostanzialmente corretto e che vale la pena mantenere.
Tabella riepilogativa
| Tipo di spesa | Criterio generale |
|---|---|
| Nuova installazione ascensore | Valore proprietà degli interessati, art. 1123 |
| Manutenzione ordinaria ascensore esistente | Art. 1124 |
| Manutenzione straordinaria ascensore esistente | Art. 1124 |
| Sostituzione ascensore esistente | Art. 1124 |
| Art. 1124 – prima metà | Valore delle unità |
| Art. 1124 – seconda metà | Altezza dei piani |
| Impianto che serve solo una parte dell’edificio | Pagano i condòmini interessati secondo le regole applicabili |
| Installazione sostenuta soltanto da alcuni | Regole sull’innovazione e successivo subentro da valutare |
Questa tabella rende evidente perché, prima di controllare il calcolo, bisogna chiedere all’amministratore quale intervento è stato deliberato e quale tabella è stata utilizzata.
Serve una delibera dell’assemblea per installare un nuovo ascensore?
Quando è il condominio a realizzare l’opera, l’installazione deve normalmente passare attraverso l’assemblea e le maggioranze previste dalla disciplina delle innovazioni.
L’articolo 1120 del Codice civile disciplina le innovazioni e attribuisce particolare rilievo anche alle opere e agli interventi destinati a eliminare le barriere architettoniche.
Non conviene però ridurre una questione complessa a una formula come:
“per installare l’ascensore servono sempre X millesimi”.
La maggioranza può dipendere dalla qualificazione concreta dell’intervento e dalla finalità perseguita.
Per questo verbale, progetto e finalità dell’opera devono essere letti insieme.
Ascensore e barriere architettoniche
Qui entra in gioco anche la Legge 9 gennaio 1989 n. 13, nata per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati.
La normativa attribuisce una particolare importanza agli interventi che migliorano l’accessibilità dell’edificio.
L’installazione di un ascensore, una piattaforma elevatrice o altri dispositivi può quindi assumere una funzione molto diversa da quella di una semplice miglioria estetica o di comodità.
La Legge 13/1989 sulle barriere architettoniche e il D.M. 236/1989 costituiscono due riferimenti fondamentali in materia.
E se il condominio non vuole installarlo?
Questa è una situazione particolarmente interessante.
L’installazione di un ascensore può essere un’innovazione suscettibile di utilizzazione separata.
In determinate condizioni, quindi, non è necessariamente indispensabile che tutti i proprietari vogliano partecipare economicamente fin dall’inizio.
Alcuni condòmini possono avere un interesse molto forte all’opera — pensiamo a chi vive al quarto piano — mentre altri possono ritenerla inutile o troppo costosa.
La disciplina delle innovazioni consente, in presenza dei relativi presupposti, di distinguere chi intende beneficiare dell’opera da chi inizialmente non vuole parteciparvi.
Alcuni condòmini possono installare l’ascensore a proprie spese?
In determinate condizioni sì.
La possibilità è particolarmente rilevante per le innovazioni che possono essere utilizzate separatamente.
Bisogna però verificare che l’opera sia tecnicamente realizzabile e rispetti i limiti posti a tutela dell’edificio e dei diritti degli altri proprietari.
Non basta quindi che tre condòmini dicano:
“paghiamo noi e facciamo quello che vogliamo”.
Il progetto deve essere compatibile con le parti comuni e con i diritti altrui.
Chi non paga all’inizio può utilizzare l’ascensore in futuro?
È un’altra intuizione corretta presente nel vecchio articolo.
L’articolo 1121 disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie suscettibili di utilizzazione separata e contempla la possibilità per i condòmini, i loro eredi o aventi causa di partecipare successivamente ai vantaggi dell’innovazione.
In questo caso devono contribuire alle spese secondo i criteri applicabili.
Non significa quindi necessariamente:
“non ho pagato quando è stato costruito, quindi non potrò mai utilizzarlo”.
Può esistere la possibilità di aderire successivamente sostenendo la propria quota.
Quanto deve pagare chi aderisce anni dopo?
Non è prudente prendere semplicemente il costo originario e applicare i millesimi come se il tempo non fosse trascorso.
La giurisprudenza ha affrontato anche il problema dell’adesione successiva, considerando elementi come il costo dell’opera e la sua rivalutazione, oltre alle circostanze specifiche.
Quando il nuovo partecipante entra dopo molti anni, quindi, è opportuno far determinare correttamente la quota anziché affidarsi a un semplice calcolo informale.
L’ascensore può occupare una parte delle scale?
È uno dei problemi più frequenti nei palazzi storici.
Molti edifici costruiti senza ascensore hanno vani scala stretti e l’unico modo per installarlo consiste nel ridurre parzialmente scale, pianerottoli o altri spazi comuni.
La possibilità va valutata tecnicamente.
L’installazione sulle parti comuni incontra infatti limiti legati alla sicurezza, stabilità dell’edificio, diritti degli altri proprietari e possibilità di utilizzare le parti comuni.
Non esiste quindi una regola universale secondo la quale:
“l’ascensore non può mai restringere le scale”
oppure
“siccome serve a eliminare una barriera si può sempre installare”.
Servono progetto e valutazione concreta.
Decoro architettonico: il vecchio articolo aveva ragione?
Sì, il concetto rimane importante.
L’articolo 1120 vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico oppure rendere determinate parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Questo assume particolare rilievo quando l’ascensore deve essere installato:
all’esterno della facciata,
nel cortile,
nel vano scala di un edificio storico,
oppure modificando sensibilmente elementi architettonici esistenti.
La valutazione non può quindi essere soltanto economica.
Edificio storico o vincolato: attenzione doppia
Se l’edificio presenta un interesse storico, artistico o è sottoposto a vincoli, il progetto richiede verifiche ulteriori.
Non bisogna confondere infatti:
approvazione condominiale
con
possibilità amministrativa di realizzare l’opera.
Una delibera condominiale favorevole non sostituisce eventuali titoli, autorizzazioni o nulla osta richiesti dalla disciplina edilizia e di tutela.
Per edifici particolari è quindi indispensabile coinvolgere un tecnico prima di approvare definitivamente progetto e preventivo.
Ascensore nel cortile comune
Il vecchio articolo citava giustamente anche questo caso.
In alcuni edifici con più scale, il nuovo ascensore può dover occupare una porzione di cortile comune a tutto il fabbricato.
A quel punto non possiamo guardare esclusivamente ai proprietari della scala che utilizzerà l’impianto.
Bisogna considerare anche l’intervento sulla parte comune generale e verificare se limita i diritti degli altri condòmini.
Il progetto deve quindi chiarire:
dove viene installato l’impianto, quale parte comune occupa e quali unità immobiliari ne ricavano utilità.
Ascensore esterno: si può fare?
In molti edifici privi dello spazio necessario nel vano scala si valuta un ascensore esterno.
In linea generale non è una soluzione vietata a priori.
Occorre però verificare:
fattibilità strutturale,
distanze e disciplina edilizia applicabile,
sicurezza,
accessibilità,
utilizzo delle parti comuni,
eventuali vincoli,
impatto sull’edificio.
È quindi una soluzione che può rendere possibile un intervento altrimenti impraticabile, ma richiede un progetto professionale.
Serve il permesso del Comune?
L’installazione di un ascensore non dovrebbe essere affrontata come un semplice intervento condominiale.
Oltre alla decisione interna al condominio, bisogna verificare con un tecnico abilitato quale titolo edilizio e quali adempimenti siano necessari nel caso concreto.
Le condizioni possono cambiare in base al tipo di impianto, alle opere murarie e strutturali necessarie, alla posizione interna o esterna e alla presenza di vincoli.
Per questo è preferibile evitare in una guida nazionale formule come:
“serve sempre la CILA”
oppure
“non serve mai un permesso”.
La verifica va fatta sul progetto concreto.
Quanto costa installare un ascensore in condominio?
Non esiste un prezzo attendibile valido per tutti gli edifici.
Il costo dipende soprattutto da:
numero delle fermate,
altezza dell’edificio,
impianto interno o esterno,
presenza o meno di un vano già disponibile,
opere strutturali,
dimensioni della cabina,
necessità di modificare scale e pianerottoli,
caratteristiche tecniche,
eventuali vincoli,
opere elettriche e murarie.
Un preventivo apparentemente economico che non comprende opere accessorie può quindi risultare meno conveniente di un’offerta inizialmente più alta ma completa.
Il confronto dovrebbe essere fatto a parità di lavori compresi.
Prima di approvare il preventivo: cosa controllare
È utile che l’assemblea disponga di un progetto sufficientemente dettagliato e non soltanto del prezzo finale.
Bisogna riuscire a capire:
dove passerà l’ascensore → quali opere sono necessarie → chi ne sarà servito → costo complessivo → spese escluse → criterio di ripartizione → manutenzione successiva.
In questo modo si riduce il rischio di approvare un impianto da 50.000 euro e scoprire successivamente altri 20.000 euro di opere non considerate.
Installazione, manutenzione e consumo non sono la stessa spesa
Anche dopo l’installazione bisognerà distinguere le diverse voci.
Supponiamo che alcuni proprietari abbiano sostenuto la costruzione del nuovo ascensore.
Negli anni successivi compariranno:
manutenzione,
energia elettrica,
controlli,
riparazioni,
eventuali sostituzioni.
Non bisogna quindi pensare che il criterio utilizzato per finanziare l’installazione iniziale debba necessariamente essere replicato automaticamente per ogni futura voce dell’ascensore.
Per gli interventi sull’impianto ormai esistente torna ad assumere particolare importanza l’articolo 1124.
Proprietario e inquilino: chi paga l’ascensore?
Se l’appartamento è affittato, si aggiunge un secondo livello di ripartizione.
Il condominio determina la quota dell’unità immobiliare.
Successivamente bisogna stabilire quale parte compete al proprietario e quale al conduttore.
In linea generale, installazione e interventi straordinari importanti rimangono sul proprietario, mentre funzionamento e manutenzione ordinaria possono rientrare negli oneri dell’inquilino secondo la disciplina applicabile.
Abbiamo approfondito proprio questo tema nella guida sulle spese tra inquilino e proprietario e su chi paga cosa.
Come controllare la quota che ci viene richiesta
Quando nel rendiconto compare una grossa cifra relativa all’ascensore, non bisogna partire dalla calcolatrice.
La prima domanda è:
che tipo di spesa è?
Solo dopo possiamo controllare il criterio.
Se si tratta della sostituzione di un ascensore esistente, verificheremo l’articolo 1124 e la relativa tabella.
Se è una nuova installazione, controlleremo la disciplina applicata all’innovazione.
Se l’impianto serve soltanto una parte dell’edificio, verificheremo quali condòmini devono partecipare.
Se vuoi ricostruire matematicamente il prospetto, puoi utilizzare anche la nostra guida su come calcolare i millesimi condominiali con esempi e tabelle.
Esempio: nuova installazione da 80.000 euro
Immaginiamo un edificio privo di ascensore.
Costo complessivo dell’opera:
80.000 euro.
I proprietari interessati rappresentano complessivamente 800 millesimi delle proprietà coinvolte nella ripartizione.
Un proprietario possiede:
100 millesimi.
Nel nostro esempio semplificato, se il costo viene ripartito proporzionalmente al valore:
80.000 × 100 / 800 = 10.000 euro.
Questo esempio serve soltanto a mostrare il meccanismo matematico.
Prima di applicarlo al proprio condominio bisogna verificare quali proprietari partecipano effettivamente e quale base millesimale deve essere utilizzata.
Esempio: sostituzione di un ascensore esistente
Supponiamo invece che l’ascensore esista da quarant’anni e debba essere sostituito.
Costo:
40.000 euro.
Non possiamo prendere automaticamente i millesimi generali e distribuire l’intero importo proporzionalmente.
Perché?
Perché siamo nel campo della sostituzione di un ascensore esistente e l’articolo 1124 prevede il criterio misto:
20.000 euro secondo il valore delle unità
e
20.000 euro secondo l’altezza dei piani.
La differenza rispetto all’esempio precedente è evidente.
Prima di contestare una spesa dell’ascensore
Se il conto non torna, controlliamo almeno quattro elementi:
tipo di intervento
delibera assembleare
condòmini effettivamente serviti
tabella utilizzata.
Solo successivamente ha senso verificare il calcolo numerico.
Se l’errore riguarda il criterio applicato o una delibera assembleare, è importante non aspettare indefinitamente: per determinate contestazioni possono esistere termini specifici.
Per i lavori rilevanti puoi approfondire anche la nostra guida su come contestare le spese condominiali straordinarie.
La regola da ricordare
Alla fine, tutta la materia può essere ricondotta a tre domande.
L’ascensore esisteva già?
Se sì, manutenzione e sostituzione fanno riferimento principalmente all’articolo 1124.
È un impianto completamente nuovo?
Entrano in gioco la disciplina delle innovazioni e il criterio dell’articolo 1123 per la relativa installazione, secondo le condizioni concrete.
Serve soltanto alcuni proprietari?
Bisogna verificare il principio dell’utilità e l’eventuale condominio parziale.
È molto più affidabile di una generica “tabella ascensore” utilizzata per qualsiasi spesa.
In conclusione: prima si identifica l’intervento, poi si dividono le spese
Installare un ascensore può aumentare notevolmente l’accessibilità e la fruibilità di un edificio, ma proprio per il costo elevato dell’intervento è essenziale stabilire correttamente chi deve partecipare.
La vecchia distinzione rimane quindi validissima: installazione e manutenzione sono due problemi differenti.
Per un ascensore già esistente, manutenzione e sostituzione seguono il criterio previsto dall’articolo 1124: metà in base al valore delle unità e metà in funzione dell’altezza del piano.
Per una nuova installazione, invece, bisogna guardare alla disciplina delle innovazioni e all’articolo 1123, verificando anche quali proprietari partecipano all’opera.
A questo si aggiungono le norme sulle barriere architettoniche, i limiti a tutela di stabilità, sicurezza, decoro e diritti degli altri condòmini, oltre agli eventuali adempimenti edilizi.
Per questo, davanti a una voce “ascensore” nel rendiconto, non chiediamoci subito quanto dobbiamo pagare: chiediamoci prima che cosa è stato fatto.
🔎 Come realizziamo le nostre guide
Per aggiornare questa guida abbiamo verificato gli articoli 1117, 1120, 1121, 1123 e 1124 del Codice civile, la disciplina sull’eliminazione delle barriere architettoniche della Legge 13/1989 e gli orientamenti della Corte di Cassazione sulla differenza tra installazione ex novo e manutenzione o sostituzione dell’ascensore esistente. Progetto, regolamento condominiale, struttura dell’edificio e situazione concreta possono modificare l’applicazione delle regole generali: per interventi importanti è opportuno far verificare preventivamente progetto e riparto da professionisti competenti.
