Il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’ascensore, il consolidamento della facciata o il rinnovo dell’impianto comune possono comportare richieste economiche molto elevate. Quando arriva il piano delle rate, il condomino può domandarsi se i lavori siano stati approvati correttamente, se la propria quota sia stata calcolata bene e se le spese siano realmente necessarie.
Una spesa straordinaria, tuttavia, non può essere contestata soltanto perché costosa o poco gradita. Per opporsi in modo efficace bisogna individuare un problema concreto: una delibera irregolare, una maggioranza insufficiente, un criterio di ripartizione errato, l’assenza di documentazione oppure l’attribuzione di lavori che non spettano al singolo proprietario.
Vediamo quindi quali spese sono considerate straordinarie, come devono essere approvate, quali documenti può controllare il condomino e come contestare la delibera senza perdere i termini previsti.
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Come contestare le spese condominiali straordinarie
Le spese straordinarie riguardano normalmente interventi non riconducibili alla gestione ordinaria e periodica dell’edificio. Possono comprendere lavori di manutenzione rilevanti, sostituzioni integrali, opere di sicurezza, innovazioni o interventi destinati a conservare le parti comuni.
Prima di contestare una richiesta bisogna ricostruire l’intero procedimento: chi ha deciso il lavoro, quale preventivo è stato approvato, quali maggioranze sono state raggiunte e con quale criterio la somma è stata ripartita.
Non tutte le irregolarità producono inoltre le stesse conseguenze. In alcuni casi può bastare una correzione del riparto; in altri, invece, occorre impugnare la delibera entro 30 giorni.
Quali sono le spese condominiali straordinarie
Non esiste un elenco unico valido per ogni situazione. In termini generali, sono straordinari gli interventi che non rientrano nella manutenzione ricorrente e comportano opere rilevanti, sostituzioni importanti oppure costi non abituali.
Tra gli esempi più comuni rientrano:
- rifacimento del tetto o della facciata;
- sostituzione completa dell’ascensore;
- consolidamento strutturale dell’edificio;
- rifacimento delle colonne di scarico;
- impermeabilizzazione di terrazzi e lastrici;
- sostituzione della caldaia centralizzata;
- interventi antisismici;
- adeguamenti antincendio;
- ricostruzione di muri, cortili o parti comuni;
- installazione di nuovi impianti o innovazioni.
La qualificazione dipende comunque dalla natura concreta dell’intervento. Anche un lavoro apparentemente limitato può essere straordinario quando comporta una sostituzione strutturale o una spesa significativa.
Chi può approvare una spesa straordinaria
Di regola, le opere di manutenzione straordinaria devono essere deliberate dall’assemblea condominiale. L’articolo 1135 del Codice civile attribuisce all’assemblea il compito di provvedere alle opere straordinarie e alle innovazioni, costituendo anche un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori oppure collegato al loro stato di avanzamento quando il contratto prevede pagamenti progressivi.
L’amministratore non può quindi decidere liberamente lavori importanti senza il voto dell’assemblea.
Esiste però un’eccezione per gli interventi straordinari urgenti. Quando un lavoro non può essere rinviato senza creare pericolo o aggravare il danno, l’amministratore può disporlo direttamente, ma deve riferirne alla prima assemblea utile.
Un esempio può essere una tubazione comune improvvisamente rotta, una parte della facciata pericolante o un guasto che metta a rischio la sicurezza dell’edificio.
Quando il condomino può contestare la spesa
La contestazione può essere fondata quando emerge almeno una delle seguenti situazioni:
- il lavoro non è stato approvato dall’assemblea e non era urgente;
- l’assemblea è stata convocata irregolarmente;
- mancavano le maggioranze richieste;
- il lavoro approvato è diverso da quello effettivamente commissionato;
- il preventivo o il piano di riparto presentano errori;
- la spesa è stata distribuita applicando una tabella millesimale sbagliata;
- sono state addebitate somme relative a parti comuni che servono soltanto alcuni condomini;
- mancano fatture, contratti o altri documenti giustificativi;
- la delibera modifica arbitrariamente i criteri legali di ripartizione;
- l’opera incide sui diritti esclusivi del singolo proprietario;
- il costo comprende lavori mai eseguiti o eseguiti solo parzialmente.
Non costituisce invece un motivo sufficiente il semplice fatto che il condomino non ritenga utile l’intervento. Se il lavoro è stato approvato regolarmente e riguarda una parte comune, anche chi ha votato contro può essere tenuto a partecipare alla spesa.
Come devono essere ripartite le spese straordinarie
Il criterio generale è previsto dall’articolo 1123 del Codice civile. Le spese necessarie per conservare e utilizzare le parti comuni e per i servizi nell’interesse comune vengono normalmente sostenute in proporzione al valore delle singole proprietà, salvo una diversa convenzione valida.
Questo significa che, in molti casi, viene utilizzata la tabella dei millesimi generali.
La stessa norma stabilisce però che:
- quando un bene serve i condomini in misura diversa, la spesa deve essere distribuita in proporzione all’uso potenziale;
- quando una parte dell’edificio serve soltanto un gruppo di proprietari, i costi ricadono sui condomini che ne traggono utilità.
Esistono inoltre disposizioni specifiche per scale, ascensori, lastrici solari, soffitti e altri elementi dell’edificio. Per contestare il riparto è quindi necessario individuare la norma o la tabella concretamente applicabile.
Una spesa straordinaria può essere divisa in parti uguali?
Non sempre.
L’assemblea non può scegliere liberamente di dividere una spesa in parti uguali quando la legge o il regolamento contrattuale prevedono un criterio differente.
Una ripartizione identica tra tutti i proprietari potrebbe essere contestabile, per esempio, quando il costo dovrebbe essere distribuito:
- secondo i millesimi di proprietà;
- in base all’altezza del piano;
- secondo l’uso potenziale;
- esclusivamente tra i condomini serviti dalla parte comune;
- applicando una tabella speciale.
Una deroga stabile ai criteri legali richiede normalmente una convenzione valida e non può essere imposta semplicemente dalla maggioranza.
Quali documenti deve controllare il condomino
Prima di presentare una contestazione è opportuno raccogliere almeno:
- l’avviso di convocazione dell’assemblea;
- il verbale con il risultato della votazione;
- i preventivi esaminati;
- il capitolato dei lavori;
- il contratto stipulato con l’impresa;
- il piano di riparto;
- le tabelle millesimali utilizzate;
- le fatture e gli stati di avanzamento;
- eventuali relazioni tecniche;
- le comunicazioni dell’amministratore.
Il rendiconto condominiale deve permettere di ricostruire le entrate, le uscite e la situazione patrimoniale del condominio. Il condomino può chiedere di visionare i documenti giustificativi e ottenerne copia sostenendo, quando richiesto, il costo materiale della riproduzione.
La richiesta dovrebbe essere specifica. È meglio indicare il lavoro, la delibera e i documenti desiderati, anziché chiedere genericamente “tutta la contabilità”.
Come contestare il preventivo prima della votazione
Quando i lavori non sono ancora stati approvati, il condomino può intervenire già prima dell’assemblea.
Può chiedere:
- il capitolato completo;
- più preventivi confrontabili;
- chiarimenti sulle opere previste;
- una relazione tecnica;
- l’indicazione del professionista incaricato;
- la distinzione tra lavori necessari e facoltativi;
- il criterio con cui saranno distribuiti i costi.
Durante l’assemblea bisogna esporre chiaramente le obiezioni e chiedere che vengano riportate nel verbale.
Se il condomino non condivide la delibera, deve votare contro oppure astenersi. Votare a favore e contestare successivamente la stessa decisione può rendere molto più difficile l’impugnazione.
Come contestare dopo l’approvazione
Dopo l’assemblea conviene inviare una comunicazione scritta all’amministratore, indicando:
- la delibera contestata;
- la data dell’assemblea;
- il lavoro interessato;
- il motivo preciso della contestazione;
- i documenti richiesti;
- l’eventuale errore nel piano di riparto;
- la richiesta di convocare una nuova assemblea o correggere il conteggio.
La comunicazione può essere trasmessa tramite PEC o raccomandata, in modo da poter dimostrare la data di invio e ricezione.
La lettera, però, non sostituisce l’impugnazione formale e non interrompe automaticamente il termine di 30 giorni.
Fac-simile di contestazione
Oggetto: contestazione della delibera relativa ai lavori straordinari
Io sottoscritto/a [nome e cognome], proprietario/a dell’unità immobiliare situata nel condominio di [indirizzo], contesto la voce relativa a [descrizione dei lavori], approvata dall’assemblea del [data].
La contestazione riguarda in particolare [indicare il motivo: criterio di ripartizione, carenza documentale, maggioranza, lavoro non deliberato, errore di calcolo o altro].
Chiedo pertanto di ricevere copia del verbale, del capitolato, dei preventivi, del contratto con l’impresa, del piano di riparto e dei relativi documenti giustificativi.
Chiedo inoltre che la questione venga riesaminata e, qualora sia presente un errore materiale, che il riparto venga corretto.
La presente richiesta non costituisce rinuncia a ogni ulteriore iniziativa prevista dalla legge.
Cordiali saluti
[data e firma]
Entro quanto tempo si può impugnare la delibera
Per le delibere annullabili, l’articolo 1137 del Codice civile prevede un termine di 30 giorni.
Il termine decorre:
- dalla data della deliberazione per il condomino presente che ha votato contro o si è astenuto;
- dalla data di comunicazione del verbale per il condomino assente.
La semplice richiesta di chiarimenti inviata all’amministratore non permette di attendere oltre il termine. Se la scadenza si avvicina, occorre rivolgersi rapidamente a un avvocato.
Le deliberazioni affette da vizi particolarmente gravi possono essere nulle, ma la distinzione tra nullità e annullabilità è complessa. Per prudenza non bisogna presumere che una decisione possa essere contestata in qualunque momento.
Contestare la spesa sospende le rate?
No. L’impugnazione non sospende automaticamente l’esecuzione della delibera.
Fino a quando non interviene un provvedimento di sospensione, il piano delle rate rimane efficace e il condominio può chiedere il pagamento.
Il condomino che interrompe autonomamente i versamenti può esporsi a:
- solleciti;
- interessi;
- spese legali;
- decreto ingiuntivo;
- azioni di recupero del credito.
La decisione di non pagare o di chiedere la sospensione deve quindi essere valutata con un professionista.
È obbligatoria la mediazione?
Le controversie condominiali rientrano normalmente tra le materie soggette al preventivo tentativo di mediazione.
La mediazione è disciplinata dal decreto legislativo 28/2010 e viene svolta davanti a un organismo iscritto nel registro del Ministero della Giustizia. Nelle materie in cui è prevista come condizione per procedere in giudizio, le parti sono assistite da un avvocato.
L’obiettivo è raggiungere un accordo senza affrontare un processo. Se la mediazione non si conclude positivamente, il condomino può proseguire davanti al giudice.
Anche la mediazione deve essere avviata senza attendere la scadenza del termine per contestare la delibera.
Chi deve pagare i lavori se l’appartamento viene venduto
Quando un immobile viene venduto mentre sono in corso lavori straordinari, può sorgere un problema nei rapporti tra venditore e acquirente.
In linea generale, occorre controllare:
- quando la spesa è stata deliberata;
- che cosa stabilisce il contratto di compravendita;
- quando diventano esigibili le rate;
- quali obblighi sono stati assunti dalle parti;
- che cosa è stato comunicato all’amministratore.
La questione non dovrebbe essere risolta affidandosi soltanto alla data della fattura o dell’esecuzione materiale dei lavori. In presenza di importi rilevanti è opportuno far disciplinare espressamente il pagamento nel rogito.
Quando conviene rivolgersi a un avvocato
L’assistenza legale è particolarmente opportuna quando:
- il valore dei lavori è elevato;
- il termine di 30 giorni sta per scadere;
- si sospetta una delibera nulla o annullabile;
- la maggioranza appare insufficiente;
- il riparto incide pesantemente su una sola proprietà;
- i lavori coinvolgono parti private;
- l’amministratore rifiuta di fornire i documenti;
- è già arrivato un decreto ingiuntivo;
- il condominio ha avviato il recupero delle rate.
Per una prima valutazione bisogna portare al professionista verbale, convocazione, piano di riparto, tabelle millesimali, regolamento, preventivi e corrispondenza intercorsa.
Gli errori da evitare
Il primo errore consiste nel contestare genericamente l’importo senza indicare quale regola sarebbe stata violata.
Non bisogna inoltre:
- limitarsi a protestare verbalmente;
- ignorare il verbale dell’assemblea;
- votare a favore senza chiedere chiarimenti;
- attendere la risposta dell’amministratore oltre i 30 giorni;
- sospendere autonomamente tutte le rate;
- confondere la spesa straordinaria con una spesa illegittima;
- presumere che i millesimi generali valgano per ogni intervento;
- pensare che una delibera contestata perda automaticamente efficacia.
Una contestazione efficace deve essere tempestiva, documentata e riferita a un problema preciso.
Quando è meglio chiedere una nuova assemblea
Non sempre è necessario arrivare immediatamente davanti al giudice. In presenza di un errore evidente, di documenti mancanti o di un preventivo incompleto si può chiedere all’amministratore di sottoporre nuovamente la questione all’assemblea.
Una nuova deliberazione può:
- correggere il piano di riparto;
- sostituire il preventivo;
- revocare la decisione precedente;
- chiarire la portata dei lavori;
- definire un diverso piano di pagamento;
- integrare il fondo speciale.
Questa strada può evitare una controversia, ma non deve diventare un motivo per lasciar scadere il termine di impugnazione.
Avvertenza: l’articolo offre informazioni generali. La validità della delibera e il corretto criterio di ripartizione devono essere valutati sui documenti del singolo condominio.
