La legge 9-12-1998 n 431 ha riformato la disciplina degli affitti e prevede quattro nuovi tipi di contratto:
* il contratto libero
* il contratto transitorio
* il contratto convenzionato
* il contratto a studenti universitari
In passato l’affitto era determinato sulla base di determinati parametri e coefficenti che erano stabiliti dalla legge, si potevano cioè stipulare solo contratti ad “equo canone”.
La nuova legge ha attenuato questa rigidità prevedendo di fatto solo la stipula del contratto libero, si attende ancora il decreto attuativo che disciplini le altre forme di contratto.
Attualmente le parti possono stabilire liberamente l’ammontare del prezzo dell’affitto, non esiste più nessun limite se non quello determinato dal mercato e dalle prescrizioni formali stabilite dalle norme vigenti.
Il contratto è nullo quando si esigono delle somme maggiori rispetto a quanto è stato pattuito dai contraenti e quando si impone all’inquilino di pagare le spese che sono a carico del locatore come per esempio il pagamento di tasse o delle spese di registrazione.
Dato che la liberalizzazione del canone prevede un aggiornamento annuale, si consiglia di munirsi della tabella I.S.T.A.T in cui sono fissati i parametri di indicizzazione.
La liberalizzazione dei prezzi del mercato degli affitti è tuttavia soggetta a dei vincoli per quanto riguarda la durata del canone che non può essere inferiore ai 4 anni, pertanto se non c’è comunicazione di disdetta del contratto alla scadenza del quadriennio, il contratto si rinnova per altri 4 anni a meno che il proprietario non si trovi in determinate condizioni stabilite dalla legge.
Nella stupula del contratto devono essere presenti le seguenti voci:
i dati di entrambi compresi gli estremi dei documenti che dovranno essere obbligatoriamente denunciati in Questura.
La durata del contratto, si consiglia di firmare anche se il proprietario stabilisce la durata di un anno, successivamente fare richiesta al giudice di rimanere 4 + 4 anni.
Il contratto deve contenere anche l’eventualità di una rescissione da parte dell’inquilino che può andarsene prima solo per motivi di lavoro o perchè la famiglia si è allargata.
Deve essere indicato chiaramente l’ammontare dell’affitto, ogni ulteriore accordo extracontrattuale è nullo.
E’ consigliabile inserire nel contratto le condizioni in cui si trova la casa ( condizioni dei pavimenti, dei muri, dei serramenti , dei sanitari ecc.) al fine di evitare impropri addebiti alla fine della scadenza contrattuale.
E’ opportuno indicare quali spese eventualmente ripartire oltre a quelle stabilite dalla legge e l’ammontare del deposito cauzionale.
ESPERIENZE PERSONALI: Proprio per non aver allegato un dettagliato inventario in cui veniva descritto l’appartamento, il proprietario alla fine del contratto mi ha contestato di aver deteriorato i sanitari e che sarebbero state necessarie delle spese per ripristinare la situazione iniziale, tutto ciò al fine di non rendermi il deposito cauzionale.
Questo ha aperto un contenzioso che si sarebbe potuto evitare se si fosse adottata questa accortezza.
PREZZO: Libero
SVANTAGGI: Non inserire nel contratto tutte le voci può costare caro.
VANTAGGI: Maggiore offerta rispetto alla precedente disciplina.
