Nonostante l’ultimo decennio abbia registrato un sensibile calo del mercato immobiliare (circa un 2% sulle nuove case e ben 20% sulle abitazioni di seconda mano), non sempre le tariffe delle Agenzie immobiliari si sono armonizzate con la stagnazione del mattone. Ovviamente non è solo una questione di costi, ma soprattutto di affidabilità. Vediamo come scegliere l’agenzia immobiliare adatta.
Anche perché, soprattutto quando si è alle prime armi, comprare casa non è di certo facile.
Un mercato sempre più complesso, in cui, ovviamente, chi compra così come chi aspirerebbe a vendere, è ancora più fondamentale che sia a conoscenza delle tutele di cui può disporre.
Come è importante, qualora si decida di ricorrere ad un’attività di intermediazione, fare ricorso a professionisti del settore, in grado di, a fronte del giusto compenso, conferire alla compravendita davvero un valore aggiunto.
Inutile sottolineare come, così come per tutti gli altri settori, quello delle Agenzie Immobiliare sia un comparto caratterizzato da professionisti impeccabili che operano accanto ad aspiranti tali, quando non a operatori non del tutto trasparenti.
Vediamo allora come tutelarsi e affidarsi ad un’agenzia immobiliare seria.
( stai pensando di comprare casa? Ecco cosa devi valutare con attenzione).
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Come scegliere l’agenzia immobiliare giusta
Ovviamente, a meno che non siate nuovi del posto, la conoscenza del territorio e delle referenze aiuta.
Se amici o conoscenti sono stati impegnati recentemente in una compravendita, potreste chieder loro se si sono rivolti ad un’Agenzia e qual è stata la loro esperienza.
Inoltre, se siete interessati ad acquistare un immobile in una certa zona, almeno per i franchising immobiliari più grandi e affermati, ogni Agenzia ad una esclusiva di zona, ragion per cui, in questo caso, potrebbe essere utile rivolgersi immediatamente nei punti siti nei dintorni di vostro interesse.
Altro criterio di scelta, evocato poc’anzi, può essere quello di rivolgersi ad una realtà rinomata nel settore. Nonostante esistano realtà autonome che, da anni, esercitano l’attività con invidiabile bravura e competenza, almeno quando non conoscete il territorio, quello di rivolgersi ad un franchising affermato può essere l’unica soluzione.
Così facendo, infatti, sapete di affidarvi ad un marchio alle spalle che, di norma, garantisce lo stesso livello di qualità e prepara i propri franchisor secondo rigide e condivise procedure interne.
Ultima raccomandazione, probabilmente la più importante, quella di rivolgersi ad un intermediario abilitato.
Non mancano, ad esempio, le realtà che attribuiscono funzioni e ruoli a personale non qualificato. In realtà, l’attività di agente immobiliare prevede un iter e requisiti ben precisi.
Per esercitare la professione, infatti, tra i vari requisiti occorre:
- essere incensurati,
- disporre di un diploma superiore,
- aver seguito un corso di formazione legalmente riconosciuto,
- aver sostenuto con successo uno specifico esame di idoneità presso la propria Camera di Commercio di residenza
- essere iscritto al ruolo degli agenti d’affari in mediazione
Tenete conto che l’assenza di uno di questi elementi non permette di poter esercitare l’attività di agente immobiliare, neppure saltuariamente.
Tanto che l’articolo 6 della legge 39/89 sancisce che:
“Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”.
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Contratto con Agenzia Immobiliare: ecco cosa verificare
È importante, innanzitutto, sapere che affidarsi ad un Agenzia Immobiliare equivale a riconoscere alla stessa, quanto meno per tutta la durata del contratto, una provvigione di vendita.
Ovviamente si tratta di un compenso legittimo laddove per merito dell’Agenzia stessa si sia perfezionata la nostra operazione di compravendita. L’articolo 1755 del Codice Civile, infatti, dispone esplicitamente che:
…il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento
Si tratta del giusto riconoscimento per l’attività dell’Agenzia. Riconoscimento, però, che non esclude che da parte dell’intermediario ci sia un impegno e la professionalità attesa.
Per questo, per cautelarsi con l’Agenzia Immobiliare, prima di firmare il mandato all’Agenzia immobiliare, dovreste tenere a mente:
- Provvigione Agenzia Immobiliare: si tratta di una percentuale, generalmente, non superiore al 3%. In caso di richieste superiori, rifletteteci un attimo
- Durata mandato immobiliare: nonostante sia oggetto di contrattazione, la cosa ottimale sarebbe vincolarsi per un periodo di tre mesi o comunque non per un periodo eccessivo. Un contratto capestro vi metterebbe nelle mani dell’Agenzia e, in caso di un operatore non così attivo, rischiereste di perdere solo del gran tempo.
- Vincolo di esclusività: in alcune situazioni l’Agenzia può pattuire l’esclusività dell’incarico. In questo caso, anche vendendo autonomamente l’immobile, sarete tenuti a retribuire l’Agenzia.
- Preavviso revoca: Di norma parliamo di 15 giorni. Vi sono contratti ( a voi appurare la cosa) che prevedono una penale in caso di revoca. Ovviamente questa deve essere proporzionata all’attività svolta dall’Agente. In caso di inadempimento dell’Agenzia, la revoca non prevede naturalmente penale.
- Procedura di disdetta: Attenti che spesso questi contratti includono un rinnovo automatico. Questo scatterà di default senza una vostra specifica lettera raccomandata di disdetta.
- Rimborso Spese: Alcune formulazioni, talvolta, riconoscono un rimborso spesa all’agente immobiliare. Questa opzione può esistere anche senza esclusiva di mandato ed essere dovuto anche vendendo la casa da soli.
- Provvigione riconosciuta: Ovviamente, e anche giustamente, se scaduto il contratto il venditore si dovesse accordare con un compratore precedentemente segnalato dall’intermediario, la provvigione è dovuta.
Cosa controllare prima di firmare un mandato ad un’Agenzia
Insomma non abbiate fretta di firmare il mandato all’Agenzia. leggete con attenzione tutti le diverse clausole e, se non comprendete un passaggio, non indugiate a chiedere chiarimenti.
Anche perché alcuni contratti, ad esempio, prevedono che il venditore non possa rifiutare le proposte ricevute quando coerenti con la propria richiesta. In poche parole se doveste cambiare idea o non volere vendere allo zio che avete sempre detestato, non avrete l’opportunità di rifiutarvi.
Per questo è necessario non solo leggere, ma anche precisare per iscritto le proprie esigenze. Prima di firmare, quindi pensate con attenzione al prezzo sotto il quale non volete scendere, modi e tempi per il pagamento. Non meno importante fissate sempre una data limite, giusto per non andare alle calende greche e e ogni altra circostanza riteniate importante.
Mandato con Agenzia Immobiliare: no a queste condizioni!
Per quanto possa apparire strano, può accadere che i moduli e formulari che ci vengono presentati dalle Agenzie Immobiliare si celino delle clausole vessatorie.
Cioè delle richieste non corrette, eque ed abusive. E questo può succedere anche quando tali modelli siano anche depositati regolarmente presso la Camera di Commercio.
Una clausola per essere vessatoria non si traduce unicamente in una richiesta economica eccessiva, ma più che altro coincide con condizioni che appaino troppo sfavorevoli a danno di uno dei due contraenti.
Nella fattispecie può trattarsi di:
- Mandato incondizionato: Il mandato può essere revocato, come previsto espressamente dall’ articolo 1469 bis, n. 7 del codice civile
- Importo della clausola penale: in questo caso si tratta della richiesta di una penale dal valore manifestamente sproporzionato. Si tratta di una clausola inefficace (vedi ex articolo 1469 bis, comma 3, n. 6),
- Clausola di esclusiva: altro elemento dissonante e comunque contrario alla prevista libertà contrattuale, in base all’articolo 1469 bis, n. 18),
- Divieto di ricorrere al foro del consumatore: si tratta di un’altra clausola contraria alle norme vigenti. In questo caso in opposizione al principio del foro esclusivo n. 19 dell’articolo 1469 bis del codice civile).
naturalmente non sempre appare immediato individuare queste condizioni. Di norma, però, prevedono la necessità di una doppia firma. Quindi prestateci attenzione.
Link utili: per esaminare tutte le norme relative al contratti di compravendita, cliccate qui
