Cosa valutare nell’acquisto della prima casa

L’acquisto della prima casa è una delle decisioni economiche più importanti che una persona o una famiglia possa prendere. È un passo che richiede responsabilità, attenzione e, perché no, quella giusta dose di prudenza che può evitare di trasformare la casa tanto desiderata in una fonte di problemi e spese impreviste.

Il vecchio consiglio di questa guida rimane quindi validissimo: prima di comprare bisogna controllare. Ma oggi non basta più verificare chi sia il proprietario o se sull’immobile esista un’ipoteca. Bisogna valutare contemporaneamente sostenibilità della rata, costi accessori, stato dell’edificio, efficienza energetica, condominio, quartiere, lavori futuri e documentazione urbanistica e catastale. E bisogna farlo prima di assumere impegni difficili da sciogliere, non quando siamo già arrivati dal notaio.

C’è poi una domanda ancora precedente che spesso viene dimenticata: siamo sicuri che comprare subito sia la soluzione migliore? Per alcuni sarà certamente così; per altri potrebbe essere più sensato continuare temporaneamente in affitto, valutare un rent to buy, cercare una soluzione di housing sociale oppure, quando ne ricorrono i requisiti, partecipare a un bando per l’edilizia residenziale pubblica. Questa guida nasce quindi come un percorso completo per arrivare alla prima casa senza partire necessariamente dall’annuncio immobiliare.

Comprare la prima casa nel 2026: cosa valutare prima, durante e dopo l’acquisto

Prima ancora della casa: capire quanto possiamo realmente permetterci

L’errore più facile è iniziare da un portale immobiliare, impostare il prezzo massimo e innamorarsi di una casa.

Il percorso dovrebbe essere esattamente contrario.

Prima definiamo quanto possiamo spendere senza mettere in difficoltà il bilancio familiare; solo successivamente cerchiamo immobili compatibili con quella cifra.

E il prezzo dell’annuncio non coincide con il costo dell’acquisto.

Una casa proposta a 180.000 euro non costa semplicemente 180.000 euro.

Bisogna considerare almeno imposte, notaio, eventuale agenzia immobiliare, costi del mutuo, eventuale perizia tecnica, trasloco, lavori immediatamente necessari, arredamento e una riserva per gli imprevisti.

Per questo una coppia che dispone di 30.000 euro di risparmi non dovrebbe automaticamente ragionare:

“Abbiamo 30.000 euro, quindi possiamo utilizzarli tutti come anticipo”.

Se dopo il rogito il conto corrente scende quasi a zero, basta una caldaia da sostituire, un lavoro condominiale già deliberato o una spesa familiare imprevista per trovarsi immediatamente in difficoltà.

Prezzo della casa e costo reale dell’operazione sono due cose diverse

Facciamo un esempio puramente indicativo.

Immobile:

180.000 €

Disponibilità personale:

45.000 €

Mutuo ipotizzato:

145.000 €

A prima vista sembrerebbe esserci un margine di 10.000 euro.

Ma dobbiamo ancora aggiungere le spese dell’acquisto.

Voce	Importo da prevedere
Prezzo immobile	180.000 €
Imposte	Da calcolare sul caso
Notaio	Preventivo
Agenzia immobiliare, se presente	Contratto/provvigione
Perizia e spese mutuo	Preventivo banca
Eventuale tecnico	Preventivo
Trasloco	Da stimare
Lavori iniziali	Da stimare
Arredamento indispensabile	Da stimare
Fondo imprevisti	Fortemente consigliato

La tabella non serve a fornire una percentuale universale — sarebbe poco seria — ma a ricordare che il prezzo dell’immobile è soltanto una delle righe del budget.

Quanto deve pesare la rata del mutuo?

Non esiste una percentuale magica valida per chiunque.

Le banche valutano reddito, altri finanziamenti, composizione familiare, stabilità lavorativa, durata del finanziamento, età e caratteristiche dell’operazione.

Anche l’acquirente dovrebbe però fare una propria valutazione, che può essere persino più prudente di quella della banca.

Se la banca è disposta a concederci un certo importo, infatti, non significa necessariamente che quell’importo sia comodo per la nostra vita.

Bisogna chiedersi cosa accadrebbe se per alcuni mesi uno dei redditi diminuisse, arrivasse un figlio, aumentassero alcune spese oppure fosse necessario sostituire l’auto.

La rata deve convivere con la vita reale.

Non guardare soltanto il TAN del mutuo

Quando si confrontano due finanziamenti, limitarsi al tasso nominale può essere fuorviante.

Un indicatore molto importante è il TAEG, perché incorpora interessi e diversi costi collegati al credito e consente un confronto più significativo tra offerte.

Le banche devono inoltre fornire documentazione informativa standardizzata e informazioni sulle condizioni economiche del finanziamento.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che il cliente ha diritto a conoscere anticipatamente le condizioni contrattuali e a ricevere la relativa documentazione.

La domanda quindi non dovrebbe essere soltanto:

“Qual è il tasso?”

ma:

“Quanto mi costa complessivamente questo finanziamento e quali condizioni sto sottoscrivendo?”

Mutuo a tasso fisso o variabile?

Il fisso offre una rata predeterminata secondo le condizioni contrattuali: sappiamo fin dall’inizio quale sarà il tasso applicato e possiamo programmare più facilmente il bilancio.

Il variabile può partire da condizioni differenti ma espone alle oscillazioni del parametro previsto dal contratto.

Non esiste una risposta universalmente corretta.

Una famiglia con margini economici ridotti potrebbe attribuire grande valore alla prevedibilità della rata.

Chi dispone di maggiori riserve potrebbe essere più disposto ad accettare oscillazioni.

Prima della scelta bisogna quindi simulare non soltanto la rata di oggi, ma anche la capacità del bilancio di assorbire scenari meno favorevoli.

Prima di fare una proposta, parlare con la banca

Questo passaggio può evitare problemi enormi.

Visitare immobili da 250.000 euro pensando di ottenere sicuramente 220.000 euro di mutuo e scoprire successivamente che la banca è disposta a finanziarne 170.000 significa avere costruito l’intera trattativa su un presupposto inesistente.

È molto meglio verificare preliminarmente:

capacità finanziaria,

importo orientativamente finanziabile,

durata possibile,

documentazione richiesta,

eventuale accesso a garanzie pubbliche.

Naturalmente una valutazione preliminare non equivale all’approvazione definitiva del mutuo sull’immobile specifico.

Fondo di Garanzia Prima Casa: cosa esiste nel 2026

Questa è una delle parti che meritano un aggiornamento sostanziale.

Il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, offre una garanzia pubblica sui finanziamenti destinati all’acquisto dell’abitazione principale.

Il mutuo ammesso al Fondo non può superare 250.000 euro.

Nel 2026 l’accesso è riservato alle categorie previste dalla normativa, fra cui giovani under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi degli istituti per le case popolari e determinate famiglie numerose.

Dal 3 agosto 2026, in seguito alle novità del Piano Casa, sono state inoltre inserite nuove categorie legate alla presenza di persone con disabilità permanente.

La disciplina è stata quindi modificata molto recentemente: prima di impostare un acquisto sulla possibilità di utilizzare il Fondo è fondamentale controllare i requisiti aggiornati direttamente sul portale ufficiale.

Fondo Prima Casa – Consap

La garanzia ordinaria è pari al 50% della quota capitale; per alcune categorie e al ricorrere delle condizioni previste dalla normativa possono applicarsi garanzie più elevate.

Attenzione: garanzia statale non significa mutuo garantito al richiedente

È un equivoco da evitare.

L’esistenza della garanzia Consap non obbliga automaticamente la banca a concedere il finanziamento.

La banca continua a effettuare la propria istruttoria e a valutare il merito creditizio.

Quindi:

“ho i requisiti Consap”

non equivale a:

“la banca è obbligata a prestarmi 200.000 euro”.

È uno strumento che può facilitare l’accesso al credito nei casi previsti, non una promessa di finanziamento.

Prima casa e abitazione principale non significano sempre la stessa cosa

Anche questa distinzione è utile.

Nel linguaggio quotidiano utilizziamo “prima casa” per indicare la prima abitazione acquistata nella vita.

Fiscalmente il concetto è più preciso.

Le agevolazioni “prima casa” dipendono dal rispetto di determinati requisiti e non semplicemente dal fatto che quella sia cronologicamente la prima abitazione che compriamo.

L’Agenzia delle Entrate, per esempio, ricorda che l’immobile deve trovarsi nel Comune nel quale l’acquirente ha la residenza oppure nel quale la trasferirà entro 18 mesi, salvo le altre ipotesi previste dalla normativa.

Prima di fare i conti sulle imposte bisogna quindi verificare di possedere effettivamente i requisiti.

Quanto si paga di tasse acquistando con l’agevolazione prima casa?

Se si acquista da un privato — o da un’impresa in un’operazione soggetta a imposta di registro — con i requisiti “prima casa”, l’imposta di registro è generalmente del 2%, con imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Per le abitazioni acquistate da soggetti con vendita soggetta a IVA, il meccanismo fiscale è differente.

Un’altra possibilità importante nelle compravendite abitative tra persone fisiche è il sistema prezzo-valore, che consente, quando ricorrono i presupposti, di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale anziché sul prezzo effettivamente corrisposto. L’Agenzia delle Entrate dedica a questo sistema una parte specifica della propria guida all’acquisto.

Per questo il calcolo delle tasse dovrebbe essere fatto prima di formulare il budget definitivo, possibilmente chiedendo un preventivo al notaio.

La casa da 150.000 euro può costare più di quella da 160.000

Sembra paradossale, ma è perfettamente possibile.

Immaginiamo due immobili.

Casa A: 150.000 euro

classe energetica bassa, caldaia da sostituire, serramenti vecchi, condominio che sta valutando il rifacimento del tetto.

Casa B: 160.000 euro

impianti recenti, edificio già riqualificato, consumi inferiori, nessun intervento condominiale importante programmato.

Guardando soltanto l’annuncio, Casa A costa 10.000 euro meno.

Guardando i successivi cinque anni, potrebbe essere quella più costosa.

Questo è il principio che accompagnerà tutta la guida:

non comprare il prezzo; comprare la situazione complessiva dell’immobile.

Prima decisione importante: nuova costruzione o casa usata?

Una casa nuova può offrire migliori prestazioni energetiche, impianti recenti e minore necessità di interventi immediati, ma può avere un prezzo al metro quadrato superiore.

Un’abitazione esistente può consentire maggiore scelta di quartiere e prezzo, ma richiede controlli ancora più accurati su impianti, struttura, condominio e lavori futuri.

Una casa da ristrutturare può rappresentare un’opportunità soltanto quando il costo della ristrutturazione è stato stimato realisticamente.

“Ci sono solo quattro lavori da fare” è una delle frasi più pericolose quando viene pronunciata senza un sopralluogo tecnico.

Quanto conta il quartiere rispetto alla casa?

Moltissimo.

La cucina può essere cambiata.

Il pavimento può essere rifatto.

Una stanza può talvolta essere ridistribuita.

La posizione dell’edificio non può essere spostata.

Per questo, prima di innamorarsi degli interni, bisogna verificare il contesto.

Una casa perfetta ma incompatibile con la vita quotidiana può diventare rapidamente scomoda.

Non basta visitare la zona la domenica pomeriggio.

È utile tornarci:

al mattino,

nell’ora di punta,

la sera,

possibilmente anche in una giornata lavorativa.

Potremmo scoprire che una strada apparentemente tranquilla diventa una direttrice trafficatissima alle 7:30 oppure che parcheggiare dopo le 19 è quasi impossibile.

Quanto tempo impiegheremo ogni giorno per vivere lì?

Facciamo un calcolo che raramente compare negli annunci immobiliari.

Casa A costa 15.000 euro meno, ma comporta 35 minuti in più per andare al lavoro.

Tra andata e ritorno:

70 minuti al giorno.

Per circa 220 giorni lavorativi:

oltre 250 ore all’anno.

Non significa che Casa A sia necessariamente una cattiva scelta.

Significa che quei 15.000 euro di risparmio hanno un costo anche in termini di tempo, trasporti e qualità della vita.

Per una prima casa, nella quale immaginiamo di rimanere per molti anni, questo elemento pesa enormemente.

Servizi da controllare prima dell’acquisto

Scuole, supermercati, farmacie, mezzi pubblici, stazioni, parcheggi, strutture sanitarie, aree verdi e collegamenti stradali possono cambiare radicalmente il valore pratico dell’abitazione.

Ma bisogna ragionare sulle proprie necessità.

Una stazione ferroviaria a 500 metri può essere un vantaggio enorme per un pendolare e un problema per chi cerca silenzio assoluto.

Una scuola sotto casa può essere perfetta per una famiglia con bambini e meno importante per altri.

Non esiste quindi il “quartiere migliore” in assoluto.

Esiste il quartiere più compatibile con il nostro progetto di vita.

Comprare pensando soltanto alla vita di oggi è rischioso

La prima casa viene spesso scelta in una fase di cambiamento.

Una coppia può avere oggi bisogno di un bilocale e tra tre anni di una stanza in più.

Una persona che lavora da remoto potrebbe successivamente tornare in ufficio.

Genitori anziani potrebbero rendere importante avere un ascensore.

Un quarto piano senza ascensore può sembrare accettabile a 28 anni e molto meno interessante vent’anni dopo.

Non significa comprare una casa enorme “per sicurezza”.

Significa chiedersi:

questa abitazione rimane ragionevolmente utilizzabile se la nostra vita cambia?

Ascensore, piano e accessibilità: non sono dettagli

Un piano alto può offrire luce, panorama e minore rumore stradale.

Ma bisogna verificare l’ascensore.

Esiste?

Quali dimensioni ha?

Arriva al piano?

Arriva fino alle cantine o ai garage?

È recente?

Sono previsti lavori?

Un appartamento apparentemente conveniente può diventare meno interessante se l’edificio deve affrontare un’importante sostituzione dell’impianto.

Nel nostro approfondimento su installazione dell’ascensore in condominio e ripartizione delle relative spese abbiamo visto proprio quanto possano cambiare i criteri tra nuovo impianto, manutenzione e sostituzione.

Visitare una casa: non guardare soltanto ciò che è bello

Durante la prima visita siamo naturalmente attratti da cucina, soggiorno, terrazzo, panorama e disposizione delle stanze.

Bisognerebbe allenarsi a guardare anche ciò che il fotografo dell’annuncio difficilmente mette in primo piano.

Angoli dei soffitti.

Pareti dietro i mobili.

Bagni.

Serramenti.

Cassonetti delle tapparelle.

Balconi.

Rumori.

Odori.

Pressione dell’acqua.

Esposizione.

Parti comuni.

Cantina.

Garage.

Facciata.

Tetto, quando visibile.

Una parete appena ridipinta non significa necessariamente che ci sia un problema, ma se soltanto un piccolo rettangolo di muro appare sorprendentemente nuovo rispetto al resto dell’appartamento, vale la pena chiedere perché.

Umidità e infiltrazioni: attenzione ai segnali

Macchie, pittura gonfia, muffa, odore persistente, intonaco che si sfoglia o battiscopa deteriorati meritano attenzione.

Non bisogna però diagnosticare da soli la causa.

La condensa dovuta a scarsa ventilazione è diversa da un’infiltrazione dal tetto.

Una perdita condominiale è diversa dall’umidità di risalita.

E le soluzioni possono avere costi enormemente differenti.

Quando il problema sembra rilevante, un sopralluogo di un tecnico prima dell’acquisto può costare molto meno di una sorpresa dopo il rogito.

L’esposizione della casa cambia comfort e consumi

Due appartamenti identici nello stesso edificio possono comportarsi diversamente.

Orientamento, piano, edifici circostanti, ombreggiamento, superficie finestrata e dispersioni influenzano luce e comfort.

Visitare un appartamento soltanto alle 11 del mattino non ci dice necessariamente come sarà alle 17 di dicembre.

Se luce naturale e temperatura sono importanti, bisogna considerarle come caratteristiche strutturali della casa e non come semplici dettagli estetici.

Rumore: fare una seconda visita può cambiare la decisione

Una casa visitata alle 14 di sabato potrebbe sembrare silenziosissima.

La stessa casa alle 8 di lunedì potrebbe essere esposta al traffico.

Oppure il locale al piano terra potrebbe diventare rumoroso soltanto la sera.

Prima di impegnare decine o centinaia di migliaia di euro, una seconda visita in un orario diverso è un investimento di tempo molto ragionevole.

Misurare davvero gli spazi

“Camera matrimoniale” nell’annuncio non significa automaticamente che quella stanza sia adatta ai nostri mobili.

Se possediamo già arredi importanti o abbiamo esigenze specifiche, portiamo le misure.

Controlliamo:

larghezza delle pareti,

apertura delle porte,

posizione dei termosifoni,

prese,

finestre,

nicchie,

altezza utile.

Anche la presenza di cantina, soffitta, garage e posto auto dovrebbe essere verificata non soltanto fisicamente, ma successivamente anche documentalmente.

Prima casa: quando fermarsi prima di innamorarsi

A questo punto della ricerca dovremmo avere già tre numeri.

Budget massimo complessivo.

Rata mensile sostenibile.

Somma che vogliamo conservare dopo l’acquisto come riserva.

E dovremmo avere anche alcune condizioni non economiche irrinunciabili.

Per esempio:

zona raggiungibile,

numero minimo di stanze,

ascensore se necessario,

posto auto,

assenza di grandi lavori immediati,

vicinanza a determinati servizi.

Quando una casa supera il budget o viola due o tre requisiti essenziali, non dovremmo convincerci che “in qualche modo faremo”.

La prima casa deve migliorare la nostra stabilità, non renderla più fragile.

Il momento in cui cambia tutto: prima di firmare una proposta

Fino alla visita possiamo cambiare idea liberamente.

Quando firmiamo documenti, invece, iniziano gli impegni.

Il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea una distinzione importante: la proposta d’acquisto è già una dichiarazione con cui l’acquirente manifesta la volontà di comprare a determinate condizioni e normalmente è accompagnata da una somma di denaro. Quando viene accettata dal venditore, può trasformarsi in un accordo preliminare vincolante.

Per questo la proposta non dovrebbe essere trattata come:

“firmo così blocco la casa, poi vediamo”.

Prima di firmare bisogna sapere che cosa stiamo promettendo.

Se il mutuo è indispensabile, la proposta deve tenerne conto

Immaginiamo:

prezzo casa 200.000 euro;

risparmi disponibili 45.000 euro;

mutuo necessario 170.000 euro.

Senza il finanziamento non possiamo comprare.

Firmare un impegno irrevocabile senza aver disciplinato correttamente questa eventualità può esporci a un rischio importante.

La formulazione di eventuali condizioni legate all’ottenimento del mutuo va quindi valutata con attenzione e, quando la cifra è significativa, con l’assistenza di un professionista.

Non bisogna affidarsi alla frase:

“tanto la banca ha detto che non ci sono problemi”.

Un colloquio preliminare non equivale alla delibera definitiva del finanziamento.

Il notaio non serve soltanto il giorno del rogito

Questo è un altro errore comune.

Molti pensano:

agenzia → proposta → compromesso → banca → e soltanto alla fine notaio.

Il Notariato consiglia invece di rivolgersi al notaio fin dall’inizio delle trattative, prima di sottoscrivere proposta o preliminare quando è necessario verificare aspetti rilevanti dell’operazione.

È particolarmente sensato quando:

l’immobile proviene da donazione o successione,

esistono situazioni familiari complesse,

sono presenti ipoteche,

la documentazione non è chiara,

l’acquisto dipende da un mutuo,

il venditore è un’impresa,

l’immobile è in costruzione,

oppure vengono versate somme importanti prima del rogito.

Chi sceglie il notaio?

La scelta è libera.

Non deve essere obbligatoriamente il notaio dell’agenzia, del venditore o della banca.

Il Notariato ricorda che, normalmente, è l’acquirente — che ne sostiene il costo salvo accordi differenti — a scegliere il professionista.

Questo è utile anche per chiedere più preventivi completi, specificando prezzo, eventuale mutuo e caratteristiche dell’operazione.

Ed è qui che iniziano i controlli veri

Fino a questo momento abbiamo valutato soprattutto:

noi stessi → il budget → il finanziamento → la zona → la casa fisica.

Ora bisogna cambiare completamente prospettiva.

Dobbiamo verificare:

chi sta vendendo realmente;

come è diventato proprietario;

se può vendere;

se esistono ipoteche o altri gravami;

se la casa che abbiamo visitato corrisponde alla casa che esiste nei documenti;

se gli interventi realizzati nel tempo sono regolari;

se il condominio nasconde spese importanti;

se gli impianti e la situazione energetica sono quelli che ci sono stati descritti.

Controllare chi è davvero il proprietario della casa

Il primo controllo indicato nel vecchio articolo resta assolutamente fondamentale: bisogna sapere chi è il proprietario effettivo dell’immobile e quale diritto può trasferirci.

Il fatto che una persona mostri la casa, abbia le chiavi o venga indicata dall’agenzia come proprietaria non è sufficiente.

La titolarità deve risultare dai Registri Immobiliari.

Occorre inoltre verificare se il venditore possiede l’intero immobile oppure soltanto una quota e se esistono altri soggetti che devono partecipare alla compravendita.

È un aspetto particolarmente importante quando la proprietà deriva da:

successione;

comproprietà familiare;

separazione o divorzio;

comunione dei beni;

donazione;

diritti reali attribuiti a persone diverse.

Una casa potrebbe, per esempio, appartenere per metà a un fratello e per metà a una sorella.

Oppure il venditore potrebbe avere la nuda proprietà mentre un’altra persona conserva l’usufrutto.

Quello che stiamo acquistando deve essere quindi identificato con precisione.

Comunione o separazione dei beni: perché interessa all’acquirente

Anche il riferimento del vecchio articolo al regime patrimoniale dei coniugi era corretto, ma conviene spiegarlo meglio.

Se il venditore è sposato, bisogna verificare come e quando è stato acquistato l’immobile e quale regime patrimoniale si applicava.

Non è sufficiente concludere:

“la casa è intestata soltanto a lui, quindi la moglie non c’entra”.

In determinate situazioni il bene può rientrare nella comunione legale oppure possono esistere altri diritti da considerare.

È uno dei motivi per cui il controllo notarile sulla titolarità non è una formalità.

Da dove proviene la proprietà?

Il secondo grande controllo riguarda il cosiddetto atto di provenienza.

Dobbiamo sapere attraverso quale titolo il venditore ha acquisito l’immobile.

Può trattarsi, per esempio, di:

compravendita

successione

donazione

divisione

decreto di trasferimento dopo un’asta

oppure di altri atti.

Conoscere la provenienza consente al notaio di ricostruire la storia giuridica del bene e verificare che la persona che vende disponga realmente del diritto che intende trasferire.

Casa ricevuta in eredità: si può comprare?

Sì.

Il fatto che una casa provenga da una successione non significa affatto che non sia acquistabile.

Bisogna però verificare correttamente la successione, i soggetti coinvolti e gli adempimenti eseguiti.

La situazione può diventare più complessa quando ci sono più eredi oppure non è ancora stata completata la sistemazione della proprietà.

Se troviamo un annuncio interessante e scopriamo che:

“la casa è ancora intestata al padre morto, ma tanto gli eredi sono tutti d’accordo”

non significa che possiamo ignorare il problema.

Prima della vendita la situazione giuridica deve essere correttamente ricostruita.

E se la casa proviene da una donazione?

Questo è un punto sul quale molti acquirenti si spaventano appena sentono la parola donazione.

Una provenienza donativa non rende automaticamente una casa invendibile.

Richiede però maggiore attenzione.

Le donazioni possono avere implicazioni successorie e, a seconda della situazione, anche le banche possono effettuare verifiche particolari quando devono concedere un mutuo sull’immobile.

Per questo, se la provenienza è una donazione, conviene segnalarlo al notaio e alla banca molto prima del rogito.

Non ha senso arrivare a pochi giorni dalla vendita e scoprire soltanto allora che il finanziamento necessita di verifiche ulteriori.

Visura catastale e visura ipotecaria non sono la stessa cosa

Il vecchio articolo invitava a rivolgersi alla Conservatoria e richiedere “visura catastale e planimetria”.

Qui dobbiamo essere molto più precisi.

Il Catasto e i Registri Immobiliari svolgono funzioni differenti.

La visura catastale ci fornisce dati come identificativi catastali, rendita, categoria e intestazione catastale.

Le ispezioni nei Registri Immobiliari servono invece a ricostruire la titolarità giuridica e verificare trascrizioni e iscrizioni che possono interessare il bene.

Sono quindi controlli complementari, non intercambiabili.

In pratica

Catasto → identifica e descrive fiscalmente l’immobile.

Registri Immobiliari → consentono di verificare proprietà e formalità giuridiche.

È un punto molto importante perché l’intestazione catastale, da sola, non rappresenta la prova definitiva della proprietà.

Ipoteca sulla casa: significa che non possiamo acquistarla?

No.

Molte abitazioni in vendita hanno un’ipoteca perché il venditore sta ancora pagando il proprio mutuo.

È una situazione normalissima.

Quello che conta è stabilire come l’ipoteca verrà gestita nell’operazione di vendita.

Il problema vero sarebbe ignorarne l’esistenza.

L’acquirente deve sapere se sull’immobile risultano:

ipoteche volontarie;

ipoteche giudiziali;

pignoramenti;

domande giudiziali;

altri gravami o formalità rilevanti.

Spetterà poi ai professionisti coinvolti stabilire come procedere per arrivare alla compravendita nelle condizioni concordate.

Non confondere ipoteca e mutuo

Un’altra distinzione utile.

Il mutuo è il finanziamento.

L’ipoteca è una garanzia reale che può essere iscritta sull’immobile a tutela del creditore.

Un proprietario può quindi vendere una casa sulla quale esiste ancora un mutuo ipotecario, organizzando correttamente l’estinzione o gli altri adempimenti necessari nell’ambito della compravendita.

Il fatto che vediamo comparire un’ipoteca non significa automaticamente:

“questa casa è da evitare”.

Significa:

“questa formalità deve essere verificata e gestita prima dell’acquisto”.

Pignoramento: qui l’attenzione deve salire

La presenza di un pignoramento è naturalmente una situazione molto diversa dalla normale ipoteca bancaria collegata a un mutuo.

Non è necessariamente compito dell’acquirente interpretare autonomamente le formalità presenti nei registri.

È precisamente il tipo di circostanza per cui è fondamentale coinvolgere il notaio prima di assumere impegni economici importanti.

Il principio da ricordare è semplice:

non firmare basandosi soltanto sulle rassicurazioni verbali secondo cui “tanto sistemeremo tutto al rogito”.

Le modalità di sistemazione devono essere giuridicamente possibili e chiaramente impostate.

Catasto regolare non significa casa urbanisticamente regolare

Questa è una delle correzioni più importanti rispetto a molte vecchie guide online.

La conformità catastale e la regolarità urbanistico-edilizia sono due cose differenti.

Una planimetria catastale può corrispondere perfettamente allo stato attuale dell’appartamento e l’immobile può comunque presentare un problema urbanistico.

Viceversa, un’opera potrebbe essere stata autorizzata correttamente dal Comune ma non ancora aggiornata in Catasto.

Per questo vedere una planimetria catastale identica alla casa non basta per concludere che l’immobile sia regolare.

Cosa controlla la planimetria catastale

Nell’atto notarile devono essere indicati i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate.

Deve inoltre risultare la conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alla planimetria, attraverso la dichiarazione prevista dalla legge oppure, quando utilizzata, un’attestazione di un tecnico abilitato.

Quindi bisogna confrontare ciò che vediamo nella casa con il disegno catastale.

Facciamo un esempio.

Nella planimetria:

cucina separata dal soggiorno.

Nella casa:

grande open space senza parete.

La domanda non deve essere:

“sta meglio così?”

ma:

“questa modifica è stata regolarmente effettuata e rappresentata?”

La conformità urbanistica va verificata in Comune

Per verificare la storia edilizia dell’immobile bisogna invece ricostruire i titoli che hanno autorizzato costruzione e successive modifiche.

Qui diventa prezioso il lavoro di un tecnico.

Geometra, architetto o ingegnere può confrontare:

stato attuale

con

titoli edilizi disponibili

e

documentazione catastale.

Non è una spesa obbligatoria in ogni compravendita, ma per un immobile vecchio, modificato molte volte o documentalmente poco chiaro può essere una delle verifiche più convenienti dell’intera operazione.

Una parete spostata è sempre un abuso grave?

No.

Le irregolarità edilizie non hanno tutte la stessa gravità e non devono essere trattate come se fossero equivalenti.

Una piccola difformità interna non è la stessa cosa di:

un piano costruito senza titolo;

una veranda abusiva;

un sottotetto trasformato abusivamente in abitazione;

un ampliamento non autorizzato.

Per questo non bisogna oscillare tra due estremi:

“c’è una difformità, quindi la casa è invendibile”

oppure

“è solo una parete, non importa”.

Bisogna capire che tipo di difformità esiste e se e come può essere regolarizzata.

“C’è il condono” non basta

Nel vecchio articolo indicavamo giustamente la necessità di controllare l’eventuale condono.

Ma il venditore che dice:

“abbiamo fatto domanda di condono anni fa”

non ci ha ancora fornito una risposta completa.

Bisogna verificare concretamente:

stato della pratica;

documentazione;

eventuali pagamenti;

provvedimenti ottenuti;

corrispondenza fra ciò che è stato sanato e lo stato attuale.

La parola “condono” non deve diventare una rassicurazione generica.

Agibilità: va controllata?

Sì, soprattutto quando la situazione dell’edificio è complessa o vi sono dubbi sulla sua storia.

L’agibilità riguarda la sussistenza delle condizioni previste dalla normativa sotto diversi profili dell’immobile.

La sua assenza non va interpretata automaticamente come sinonimo di nullità della vendita, ma è certamente una circostanza che l’acquirente deve conoscere e valutare.

Ancora una volta la regola migliore è:

scoprirlo prima, non dopo.

Impianti: il vecchio articolo era troppo categorico

Nel vecchio testo scrivevamo che gli impianti, “per essere in regola, devono avere la certificazione di conformità” e che per quelli antecedenti al 2008 servirebbe comunque una dichiarazione di rispondenza.

Questa formulazione va resa più precisa.

Il D.M. 37/2008 disciplina installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria degli impianti negli edifici e prevede la dichiarazione di conformità rilasciata dall’impresa installatrice al termine dei lavori nei casi previsti.

La dichiarazione di rispondenza, però, non è semplicemente un documento da produrre obbligatoriamente per ogni vecchio impianto.

Può essere utilizzata nelle condizioni previste dal decreto quando la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile per determinati impianti realizzati prima dell’entrata in vigore della disciplina.

Quindi non scriviamo più:

“impianto precedente al 2008 = obbligo automatico di DiRi”.

È una semplificazione eccessiva.

Casa senza dichiarazione di conformità: non si può vendere?

Anche qui bisogna evitare formule assolute.

L’assenza della documentazione di un vecchio impianto non equivale automaticamente all’impossibilità giuridica di vendere l’immobile.

Per l’acquirente resta però una questione economicamente molto importante.

Dobbiamo sapere:

quanto è vecchio l’impianto?

è stato modificato?

presenta problemi visibili?

esistono documenti?

servirà un adeguamento o un rifacimento?

Una casa con impianto elettrico da rifare può comunque essere un ottimo acquisto, purché il prezzo tenga conto del lavoro necessario.

Controllare il quadro elettrico non basta

Durante una visita possiamo osservare:

quadro elettrico;

prese;

interruttori;

caldaia;

radiatori;

condizionatori.

Ma il fatto che tutto si accenda non certifica lo stato dell’impianto.

Quando compriamo una casa datata, soprattutto se dovremo affrontare una ristrutturazione, conviene chiedere quali documenti siano disponibili e valutare con un tecnico il costo di eventuali adeguamenti.

Questo permette anche di capire quanto sia realistico il budget.

APE: non è soltanto una lettera nell’annuncio

L’Attestato di Prestazione Energetica, o APE, fornisce informazioni sulla prestazione energetica dell’immobile e indica la relativa classe.

Il vecchio articolo aveva ragione nel dire che l’APE può incidere sui consumi e sull’attrattività economica della casa.

Oggi, con costi energetici e attenzione all’efficienza molto più rilevanti rispetto a quando questa guida fu scritta, lo considererei un controllo ancora più importante.

Una classe energetica bassa non significa necessariamente:

“non comprare”.

Potrebbe significare:

“valuta il prezzo considerando le spese future”.

APE e bollette non sono la stessa cosa

Bisogna però evitare un altro errore.

Due famiglie che abitano nella stessa casa possono avere consumi molto differenti.

L’APE descrive la prestazione energetica secondo criteri tecnici standardizzati, mentre una bolletta dipende anche da:

numero degli occupanti;

temperature impostate;

orari;

abitudini;

contratti energetici.

Per valutare l’immobile possiamo quindi utilizzare entrambi gli elementi, senza confonderli.

Se vuoi approfondire il documento, puoi collegarti alla nostra guida su come leggere l’Attestato di Prestazione Energetica.

Riscaldamento centralizzato: chiedere i consumi precedenti

Quando l’appartamento dispone di riscaldamento centralizzato, vale la pena chiedere almeno gli ultimi rendiconti disponibili.

Una casa apparentemente conveniente può avere costi condominiali elevati.

Bisogna inoltre verificare:

tipo di impianto;

sistema di contabilizzazione;

stato della centrale;

eventuali interventi programmati.

Non si compra soltanto l’appartamento.

Si compra anche una quota dell’edificio e dei suoi impianti comuni.

Ed eccoci al condominio: leggere i verbali prima di comprare

Questa è una delle verifiche che considero più importanti.

Chiedere soltanto:

“quanto sono le spese condominiali?”

non basta.

L’amministratore potrebbe rispondere:

1.500 euro l’anno.

Ma potremmo scoprire che l’assemblea ha appena discusso:

rifacimento tetto;

facciata;

ascensore;

centrale termica;

balconi;

cappotto;

problemi strutturali.

Prima dell’acquisto è quindi molto utile visionare, tramite il venditore e secondo le modalità consentite, gli ultimi verbali assembleari e la documentazione condominiale rilevante.

Chiedere almeno gli ultimi rendiconti

Gli ultimi bilanci aiutano a capire:

quanto costa realmente vivere nell’edificio;

se le spese sono stabili o in aumento;

se esistono morosità importanti;

se ci sono fondi speciali;

se sono previsti lavori.

Per imparare a leggere queste voci puoi utilizzare la nostra guida su come sono suddivise le spese condominiali.

Debiti condominiali del venditore: attenzione

Questa parte del vecchio articolo era importante, ma va precisata.

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Quindi non possiamo limitarci a pensare:

“i debiti li ha fatti lui, non mi riguardano”.

Nei rapporti con il condominio esiste una responsabilità solidale entro i limiti previsti dalla norma.

Per questo, prima del rogito, è fondamentale ricostruire la situazione dei pagamenti.

La “liberatoria dell’amministratore” va capita bene

Nel linguaggio comune si chiede spesso al venditore:

“portami la liberatoria del condominio”.

Tecnicamente sarebbe più corretto parlare di una dichiarazione dell’amministratore sulla situazione dei pagamenti e sulle eventuali pendenze note.

Non è una bacchetta magica che elimina qualsiasi possibile obbligazione futura.

Un rendiconto potrebbe non essere ancora chiuso.

Un lavoro potrebbe essere già deliberato ma non ancora fatturato.

Un conguaglio potrebbe arrivare successivamente.

Per questo bisogna chiedere informazioni anche sulle delibere già adottate e sulle gestioni ancora aperte.

Lavori straordinari già deliberati: chi paga dopo la vendita?

Questo è uno dei punti più delicati nelle compravendite in condominio.

Immaginiamo che l’assemblea abbia già approvato:

rifacimento facciata: quota appartamento 15.000 euro.

La casa viene venduta prima dell’inizio dei lavori.

Chi paga?

La risposta nei rapporti fra venditore e acquirente dipende dalla disciplina applicabile, dal momento in cui è sorta l’obbligazione e dagli eventuali accordi contenuti nella compravendita.

Per le spese straordinarie, la giurisprudenza attribuisce particolare importanza alla delibera che ha approvato definitivamente l’intervento.

È quindi essenziale non lasciare la questione implicita.

Nel preliminare e nel rogito deve essere chiarito chi sopporterà le spese già deliberate.

Un esempio da 20.000 euro

Casa proposta:

190.000 euro.

Il prezzo sembra corretto.

Scopriamo però che tre mesi prima l’assemblea ha approvato:

facciata;

tetto;

balconi;

quota attribuita all’appartamento:

20.000 euro.

Se questo costo non era stato considerato, la nostra valutazione economica cambia completamente.

Non significa necessariamente rinunciare alla casa.

Potremmo negoziare:

un prezzo inferiore;

l’assunzione della spesa da parte del venditore;

una diversa disciplina contrattuale.

Ma dobbiamo scoprirlo prima di firmare, non quando arrivano le rate dell’amministratore.

Verificare anche le tabelle millesimali

Quando le spese condominiali incidono molto sul budget, è utile sapere quanti millesimi possiede l’appartamento e quali tabelle vengono utilizzate.

Una casa piccola non paga automaticamente sempre poco.

Potrebbero esistere differenti tabelle per:

proprietà;

scale;

ascensore;

riscaldamento;

parti specifiche.

Per capire come funzionano puoi consultare la guida su come calcolare le quote millesimali di un condominio.

Fondo cassa condominiale: chiedere a cosa serve

Nel rendiconto potremmo trovare un fondo.

Non consideriamolo automaticamente un vantaggio o un problema.

Bisogna sapere:

perché è stato costituito?

Potrebbe trattarsi di un fondo destinato a lavori già deliberati.

Oppure di una riserva.

Oppure di somme collegate a una situazione particolare del condominio.

Anche in questo caso il verbale assembleare è più informativo del semplice totale riportato nel bilancio.

Condominio con molti morosi: può essere un campanello d’allarme

Qualche ritardo nei pagamenti può verificarsi in qualunque edificio.

Una situazione di morosità diffusa è differente.

Può creare problemi di liquidità al condominio e rendere più complesso finanziare manutenzioni e servizi.

Non significa che sia vietato acquistare in quel palazzo.

Significa che dobbiamo sapere in quale comunità condominiale stiamo entrando.

Contenziosi condominiali

Vale la pena chiedere se il condominio è coinvolto in cause rilevanti.

Per esempio:

contro un’impresa;

contro un condomino;

per infiltrazioni;

per confini;

per difetti costruttivi.

Una controversia può concludersi favorevolmente oppure generare nuovi costi.

Non serve diventare avvocati del condominio prima di comprare casa.

È però ragionevole sapere se esiste una causa potenzialmente importante.

Pertinenze: garage, cantina e posto auto devono esistere anche nei documenti

Una delle frasi più pericolose è:

“il garage è quello lì, lo usiamo da sempre”.

Cantina, box, soffitta e altri spazi devono essere identificati correttamente.

Bisogna verificare:

titolarità;

dati catastali;

eventuali diritti d’uso;

accessi;

vincoli.

Anche il posto auto richiede attenzione.

Posto auto di proprietà

non è la stessa cosa di:

posto assegnato dal condominio

oppure:

spazio nel cortile utilizzato per consuetudine.

Sono situazioni giuridicamente molto diverse.

Superficie commerciale e superficie reale

Un annuncio può indicare:

100 metri quadrati.

Non significa necessariamente avere 100 metri quadrati calpestabili.

La superficie commerciale può comprendere, secondo criteri diversi:

muri;

balconi;

terrazzi;

cantine;

pertinenze;

quote di altre superfici.

Per confrontare realmente due immobili bisogna capire quale superficie stiamo confrontando.

Un appartamento dichiarato da 90 mq può avere spazi interni più sfruttabili di uno pubblicizzato come 105 mq.

Controllare anche ciò che non appare nella planimetria

Il sopralluogo tecnico può mettere in evidenza aspetti che la documentazione non racconta immediatamente.

Per esempio:

crepe;

solai deformati;

infiltrazioni;

coperture deteriorate;

impianti vecchi;

serramenti da sostituire;

problemi nei balconi;

isolamento molto scarso.

Questo non trasforma ogni acquisto in una perizia strutturale completa.

Ma se una casa costa 250.000 euro, spendere qualche centinaio di euro per una verifica tecnica mirata può avere molto più senso che scoprire dopo l’acquisto un problema da 20.000.

Un tecnico e un notaio controllano cose diverse

Questo punto merita di essere evidenziato.

Notaio

controlla e gestisce gli aspetti giuridici dell’atto e della titolarità secondo le competenze previste.

Tecnico

può verificare materialmente e documentalmente gli aspetti edilizi, urbanistici, catastali e tecnici dell’immobile.

Non sono ruoli intercambiabili.

Il fatto che ci sarà un notaio non significa che non serva mai un tecnico.

E il fatto che un geometra abbia controllato l’appartamento non sostituisce il lavoro del notaio sui registri immobiliari.

Documenti da avere sotto controllo prima di impegnarsi seriamente

Senza trasformare questa parte in una raccolta burocratica infinita, prima dell’acquisto dovremmo riuscire a ricostruire almeno questa catena:

venditore → titolo di provenienza → immobile → situazione catastale → situazione urbanistica → eventuali gravami → impianti → APE → condominio → lavori già deliberati.

Se un anello è poco chiaro, non significa automaticamente che dobbiamo rinunciare.

Significa che quell’anello va chiarito prima di procedere.

Il grande errore: “tanto controlla tutto il notaio”

Il notaio svolge controlli essenziali e offre una tutela fondamentale nella compravendita.

Ma l’acquirente deve comunque valutare aspetti che vanno ben oltre la validità dell’atto.

Il notaio non decide per noi se:

il quartiere è adatto;

il tetto dovrà essere rifatto tra cinque anni;

la casa consuma troppo;

il condominio è costoso;

la cucina è da sostituire;

l’impianto elettrico è economicamente conveniente da mantenere;

il rumore della strada è accettabile;

la ristrutturazione supera il nostro budget.

La compravendita sicura nasce dall’unione di controlli:

economici + tecnici + documentali + giuridici.

Quando una casa con problemi può comunque essere un buon affare

Una casa non deve essere perfetta.

Può avere:

impianti vecchi;

classe energetica bassa;

bagno da rifare;

serramenti datati;

condominio con lavori programmati.

La domanda è:

questi problemi sono conosciuti, quantificabili e incorporati nel prezzo?

Immobile A:

170.000 euro

+ 40.000 euro di lavori prevedibili.

Immobile B:

205.000 euro

senza lavori immediati rilevanti.

A potrebbe comunque essere più interessante.

Oppure no.

Ma almeno il confronto sarà reale:

210.000 contro 205.000

e non:

170.000 contro 205.000.

Quando invece conviene rallentare

Ci sono situazioni nelle quali non bisogna necessariamente rinunciare, ma certamente evitare di firmare in fretta.

Per esempio quando:

venditore e documenti raccontano storie diverse;

la planimetria non corrisponde alla casa;

non si riesce a ricostruire l’origine di alcune modifiche;

esistono gravami non spiegati;

il condominio ha appena deliberato lavori importanti dei quali nessuno ci aveva parlato;

l’immobile proviene da una situazione successoria non ancora chiarita;

la banca segnala problemi con il titolo di provenienza;

vengono richieste grosse somme prima che siano completate le verifiche.

La frase:

“ci sono altri tre interessati, bisogna decidere oggi”

non dovrebbe mai sostituire i controlli.

Meglio perdere un affare che acquistare un problema non compreso.

Dopo i controlli arriva il momento degli impegni veri

Se fin qui tutto è coerente, possiamo passare alla fase nella quale il semplice interesse per una casa si trasforma in un rapporto contrattuale.

Ed è un passaggio delicatissimo.

Dovremo distinguere:

proposta d’acquisto;

caparra;

acconto;

preliminare o compromesso;

registrazione;

eventuale trascrizione del preliminare;

condizione legata al mutuo;

rogito definitivo.

Due fogli che sembrano simili possono produrre conseguenze completamente differenti.

Anche il denaro versato può avere effetti diversi a seconda che sia qualificato come caparra confirmatoria o semplice acconto sul prezzo.

Nel prossimo blocco vedremo quindi cosa firmare, cosa controllare nella proposta, quando fare il preliminare dal notaio, come proteggersi se serve il mutuo e cosa succede alla caparra se una delle parti cambia idea.

Solo dopo arriveremo al rogito e ai costi finali dell’acquisto.

Proposta d’acquisto: non è una semplice prenotazione della casa

Quando troviamo finalmente l’immobile giusto, arriva spesso il momento della proposta d’acquisto.

È una fase che molti affrontano con troppa leggerezza.

Si firma un modulo dell’agenzia, si lascia un assegno o si versa una somma e si pensa:

“sto soltanto bloccando la casa per qualche giorno”.

In realtà la proposta d’acquisto è già un atto importante.

Il Consiglio Nazionale del Notariato la definisce come la dichiarazione con cui l’acquirente manifesta la volontà di acquistare un determinato bene a un determinato prezzo. Nella pratica viene spesso predisposta dall’agenzia immobiliare e può essere accompagnata dal versamento di una somma. Una volta accettata dal venditore, se contiene tutti gli elementi necessari, può produrre gli effetti di un contratto preliminare.

Quindi non bisognerebbe mai firmare una proposta pensando:

“poi al compromesso sistemeremo tutto”.

Potremmo essere già vincolati prima di arrivare al compromesso.

Cosa dovrebbe essere chiaro nella proposta

Prima di firmare dobbiamo almeno sapere:

quale immobile stiamo acquistando;

a quale prezzo;

quali pertinenze sono comprese;

quanto stiamo versando;

a quale titolo viene versata quella somma;

entro quando il venditore deve accettare;

quando dovrà avvenire il rogito;

se l’acquisto dipende dall’ottenimento del mutuo;

quali condizioni devono essere soddisfatte prima della vendita.

Se esiste un box, una cantina o un posto auto, è meglio che non rimangano affidati alla frase:

“sì, sì, è compreso”.

Devono essere identificati chiaramente.

Attenzione alla proposta irrevocabile

Molte proposte prevedono che l’acquirente rimanga vincolato per un determinato periodo.

Per esempio:

proposta valida e irrevocabile fino al 20 ottobre.

In quel periodo il venditore può valutare se accettare, mentre l’acquirente non è necessariamente libero di cambiare idea senza conseguenze.

Il Notariato sottolinea proprio questa asimmetria: durante il periodo della proposta, l’acquirente può essere già vincolato mentre il venditore è ancora libero di valutare altre offerte finché non accetta.

Questo non significa che la proposta sia uno strumento da evitare.

Significa che va firmata sapendo cosa comporta.

Mutuo necessario? La proposta deve essere costruita di conseguenza

Torniamo all’esempio del primo blocco.

Prezzo immobile:

200.000 euro.

Risparmi:

45.000 euro.

Mutuo indispensabile:

170.000 euro.

Se la banca non concede il finanziamento, non siamo materialmente in grado di acquistare.

Firmare una proposta pienamente vincolante senza disciplinare questa eventualità può essere rischioso.

Per questo, quando il finanziamento è essenziale, si può valutare l’inserimento di una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo.

In termini semplici, l’efficacia dell’impegno viene collegata al verificarsi dell’evento indicato nel contratto.

Ma attenzione: non basta scrivere genericamente:

“salvo mutuo”.

Una clausola dovrebbe essere formulata in modo sufficientemente chiaro da indicare almeno quale evento deve verificarsi e entro quale termine.

Importo, tempi, modalità e conseguenze del mancato finanziamento devono essere valutati attentamente.

Quando l’acquisto dipende realmente dal mutuo, questa è una delle clausole sulle quali vale la pena farsi assistere.

Pre-delibera della banca e mutuo definitivo non sono la stessa cosa

La banca può averci dato una valutazione positiva sul nostro reddito.

Questo è utile.

Ma l’approvazione definitiva del mutuo richiede generalmente anche la valutazione dell’immobile e il completamento dell’istruttoria.

La banca potrebbe:

valutare l’immobile meno del prezzo concordato;

rilevare criticità documentali;

chiedere ulteriore documentazione;

ridurre l’importo finanziabile.

Quindi:

“la banca mi finanzia fino a 200.000 euro”

non significa necessariamente:

“finanzierà 200.000 euro per questa specifica casa”.

La perizia della banca tutela anche l’acquirente?

In parte fornisce certamente un controllo ulteriore, ma non bisogna considerarla una sostituzione della propria verifica tecnica.

La banca effettua la perizia principalmente per valutare il bene che costituisce garanzia del finanziamento.

L’acquirente ha interessi molto più ampi.

Vuole sapere, per esempio, se:

una parete presenta umidità;

il tetto dovrà essere rifatto;

gli impianti sono vecchi;

la distribuzione interna è regolare;

esistono problemi che renderanno costosa la ristrutturazione.

La perizia bancaria non equivale quindi automaticamente a una perizia tecnica completa nell’interesse dell’acquirente.

Che cos’è il preliminare o compromesso

Se la trattativa prosegue, si arriva normalmente al contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso.

È un vero contratto con il quale venditore e acquirente si obbligano a concludere successivamente la compravendita definitiva.

La proprietà della casa non passa ancora con il preliminare.

Il trasferimento avverrà con il contratto definitivo, cioè il rogito.

Il preliminare serve proprio quando fra accordo e vendita definitiva deve trascorrere del tempo, per esempio perché l’acquirente deve ottenere il mutuo oppure il venditore deve liberare l’immobile.

Cosa deve contenere il preliminare

Il Notariato indica come elementi fondamentali almeno:

prezzo;

identificazione precisa dell’immobile;

dati catastali aggiornati;

data prevista per il contratto definitivo;

obblighi che le parti devono rispettare prima della vendita.

Nella pratica è utile disciplinare chiaramente anche:

somme già versate;

modalità dei pagamenti successivi;

consegna dell’immobile;

eventuali arredi compresi;

situazione delle spese condominiali;

lavori condominiali già deliberati;

eventuali condizioni sospensive;

termine per il rogito;

eventuali obblighi del venditore di regolarizzare documenti o difformità.

Più denaro e più tempo separano il preliminare dal rogito, più è importante che il contratto sia accurato.

Caparra e acconto non sono la stessa cosa

Questo è uno dei punti che bisogna capire prima di versare denaro.

Supponiamo di consegnare al venditore:

15.000 euro.

La cifra è la stessa.

Ma potrebbe essere qualificata come:

caparra confirmatoria

oppure

acconto sul prezzo.

Le conseguenze in caso di inadempimento sono differenti.

Il Notariato sottolinea che nel preliminare bisogna specificare espressamente a quale titolo vengono versate le somme.

Come funziona la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile.

Immaginiamo che l’acquirente versi:

10.000 euro di caparra.

Se la compravendita va regolarmente a buon fine, normalmente la somma viene imputata al prezzo finale.

Se invece la parte che ha versato la caparra risulta inadempiente nei termini previsti dalla legge, l’altra parte può, ricorrendone i presupposti, recedere dal contratto trattenendo la caparra.

Se è invece inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può, alle condizioni previste, chiedere il doppio della caparra.

Questa è la funzione tipica che rende la caparra molto diversa da un semplice anticipo.

Un esempio molto semplice

Prezzo casa:

180.000 euro.

Caparra confirmatoria:

15.000 euro.

Saldo al rogito:

165.000 euro.

Se tutto procede normalmente, i 15.000 euro fanno parte del prezzo.

Se invece nasce un inadempimento, quella stessa somma può assumere la funzione prevista dall’articolo 1385.

Per questo la parola utilizzata nel contratto non è un dettaglio amministrativo.

Acconto sul prezzo: cosa cambia

L’acconto rappresenta semplicemente un pagamento anticipato di una parte del prezzo.

In caso di normale conclusione dell’operazione, anche qui verrà sottratto dal saldo.

La differenza emerge soprattutto quando la compravendita non viene conclusa per inadempimento.

Il Notariato evidenzia che, se è stato versato soltanto un acconto e il contratto viene risolto, il suo recupero e l’eventuale risarcimento dei danni seguono regole diverse rispetto alla caparra confirmatoria.

Per questo non dobbiamo accettare formule vaghe come:

“lasci 10.000 euro e poi vediamo come li chiamiamo”.

Quanto deve essere alta la caparra?

Non esiste una percentuale imposta per legge come regola generale.

Le parti possono concordarne l’importo.

Nella pratica può essere collegata al prezzo dell’immobile e alla fase della trattativa.

La domanda corretta non è:

“qual è la percentuale standard?”

ma:

“quanto denaro sono disposto a vincolare prima del rogito e quale tutela ottengo in cambio?”

Versare una somma elevata può rafforzare l’impegno, ma aumenta anche l’esposizione economica.

La proposta accettata deve essere registrata?

Quando l’accettazione della proposta contiene già gli elementi necessari per formare un contratto preliminare, può sorgere l’obbligo di registrazione.

L’Agenzia delle Entrate ricorda inoltre che i mediatori immobiliari sono tenuti a richiedere la registrazione dei preliminari stipulati a seguito della loro attività e delle proposte accettate quando queste sono sufficienti a concludere il preliminare.

Non conviene quindi considerare la registrazione qualcosa che riguarda soltanto il “compromesso lungo” redatto successivamente.

Registrazione del preliminare: quando si fa

Secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, il preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.

Quando viene stipulato con atto notarile, provvede il notaio entro il termine previsto per gli atti notarili.

Al momento della registrazione sono normalmente dovute:

imposta di registro fissa di 200 euro

più

imposta di bollo, secondo il tipo e la forma dell’atto.

Se vengono corrisposte somme prima del definitivo, si aggiunge il trattamento fiscale previsto per caparre e acconti.

Quanto si paga sulla caparra e sull’acconto

L’Agenzia delle Entrate indica attualmente:

0,50% sulla caparra confirmatoria

e

3% sulle somme versate come acconto sul prezzo

nelle operazioni soggette alla relativa disciplina dell’imposta di registro.

Queste somme vengono poi considerate nel calcolo fiscale della compravendita definitiva secondo le regole applicabili.

Per le operazioni soggette a IVA il trattamento degli acconti è differente, perché l’acconto può essere soggetto a IVA mentre la caparra confirmatoria, in quanto tale, non costituisce corrispettivo.

Registrare e trascrivere il preliminare sono due cose diverse

Questa distinzione è importantissima.

Registrazione

è un adempimento fiscale.

Trascrizione nei Registri Immobiliari

ha una funzione di tutela giuridica molto più forte nei confronti di terzi.

Un preliminare semplicemente registrato non impedisce materialmente che, dopo la firma, possano verificarsi vicende riguardanti l’immobile.

La trascrizione serve invece a proteggere il promissario acquirente rispetto a determinati atti successivi.

Perché trascrivere il preliminare

Facciamo un esempio estremo.

Firmiamo il compromesso.

Versiamo:

40.000 euro.

Il rogito è previsto fra otto mesi.

Nel frattempo il venditore potrebbe avere problemi economici oppure potrebbero verificarsi formalità pregiudizievoli.

La trascrizione del preliminare attribuisce una tutela molto più forte all’acquirente: il Notariato spiega che, dal momento della trascrizione, eventuali successive vendite dello stesso immobile, ipoteche o altri atti non possono pregiudicare nei termini previsti i diritti derivanti dal preliminare trascritto.

Per trascrivere il preliminare è necessario l’intervento del notaio.

Quando valuterei seriamente la trascrizione

Non serve trasformarla in un automatismo per qualsiasi acquisto.

Ma diventa particolarmente interessante quando:

tra preliminare e rogito passa molto tempo;

vengono versate somme elevate;

il venditore presenta una situazione economica complessa;

l’immobile è ancora in costruzione;

esistono aspetti da regolarizzare;

l’acquirente vuole una tutela più forte durante l’attesa.

Più grande è il rischio economico nel periodo fra preliminare e rogito, più ha senso discuterne con il notaio.

Comprare una casa in costruzione richiede tutele specifiche

L’acquisto di un immobile non ancora ultimato merita un discorso particolare.

Quando ricorrono i presupposti della disciplina degli immobili da costruire, esistono specifiche tutele a favore dell’acquirente e particolari requisiti per il preliminare.

Il Notariato ricorda, tra l’altro, che in questi casi il preliminare deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, con il conseguente intervento del notaio.

Quindi comprare “sulla carta” da un costruttore non dovrebbe essere trattato come l’acquisto di un appartamento usato già esistente.

Cosa succede se il venditore cambia idea?

Immaginiamo di aver firmato un preliminare regolare.

Abbiamo rispettato tutti gli obblighi.

Il venditore riceve improvvisamente un’offerta più alta e decide:

“non vendo più a te”.

Non significa automaticamente che possa semplicemente restituire la caparra e liberarsi sempre dall’obbligo.

Il preliminare è un contratto vincolante.

A seconda della situazione, la parte non inadempiente può disporre degli strumenti previsti dalla legge, che possono comprendere la tutela collegata alla caparra oppure altri rimedi contrattuali e giudiziari.

Nei casi importanti è indispensabile rivolgersi a un professionista, perché la scelta del rimedio può avere conseguenze significative.

E se cambia idea l’acquirente?

Stesso principio.

Dopo aver firmato un preliminare non esiste normalmente un generico diritto:

“non mi piace più, quindi rinuncio”.

Se il contratto non prevede una possibilità di scioglimento e non esistono altri presupposti giuridici, il ripensamento può costituire inadempimento.

Ecco perché la fase per essere indecisi è prima della firma, non dopo.

E se il mutuo viene rifiutato?

Qui torniamo alla condizione sospensiva.

Se il contratto è stato correttamente subordinato all’ottenimento di un determinato finanziamento e la condizione non si verifica nei termini previsti, gli effetti dipenderanno dal contenuto della clausola.

Se invece abbiamo firmato senza alcuna tutela legata al mutuo, il semplice fatto che la banca non conceda il finanziamento non cancella automaticamente l’obbligo di acquistare.

È una delle ragioni principali per cui chi ha bisogno del mutuo deve affrontare il problema prima della proposta.

Non rendere però la clausola mutuo troppo vaga

Una formulazione come:

“proposta valida se mi danno un mutuo conveniente”

può generare nuove discussioni.

Conveniente quanto?

Per quale importo?

Entro quale data?

Basta una banca?

Che cosa dimostra il rifiuto?

Non esiste una formula universale valida per tutti, ma la clausola dovrebbe consentire di capire quando la condizione si considera verificata e quando no.

La data del rogito va presa sul serio

Nel preliminare deve essere indicato quando si prevede di stipulare il contratto definitivo.

La data serve a organizzare:

mutuo;

vendita dell’eventuale casa precedente;

trasloco;

liberazione dell’immobile;

documentazione;

pagamenti.

Bisogna però verificare se nel contratto quel termine venga considerato semplicemente indicativo oppure assuma una particolare rilevanza giuridica.

Quindi non basta leggere:

“rogito entro il 30 novembre”.

Bisogna capire come è costruito l’intero accordo.

Casa libera al rogito o consegnata dopo?

Altro elemento che deve essere scritto.

Molti acquirenti presumono:

rogito = chiavi immediatamente.

Normalmente è quello che ci si aspetta, ma le parti possono concordare situazioni differenti.

Il venditore potrebbe, per esempio, chiedere di restare nell’immobile ancora alcune settimane.

In quel caso bisogna disciplinare chiaramente:

data di consegna;

responsabilità;

eventuali somme trattenute;

utenze;

spese;

conseguenze di eventuali ritardi.

Una promessa verbale:

“mi lasci quindici giorni per traslocare”

non è il modo migliore di gestire una casa da centinaia di migliaia di euro.

Cosa verificare pochi giorni prima del rogito

Quando la data si avvicina, conviene ricontrollare che ciò che avevamo concordato sia ancora vero.

Per esempio:

documentazione richiesta disponibile;

eventuali irregolarità concordate sistemate;

mutuo deliberato;

saldo disponibile;

situazione condominiale aggiornata;

immobile nelle condizioni pattuite;

pertinenze libere;

eventuali arredi concordati ancora presenti.

È utile anche effettuare, quando possibile, un ultimo sopralluogo prima del rogito.

Il sopralluogo finale non è una formalità

Supponiamo di aver visitato la casa tre mesi prima.

Arriviamo al rogito e scopriamo successivamente che:

la cucina pattuita è stata rimossa;

una porta è stata danneggiata durante il trasloco;

la cantina contiene ancora mobili;

il garage non è libero;

si è verificata un’infiltrazione.

Un controllo vicino alla data definitiva permette di affrontare subito il problema.

Questo è particolarmente importante quando il venditore ha continuato ad abitare nella casa durante i mesi fra preliminare e rogito.

Cosa succede durante il rogito

Il rogito notarile è il contratto definitivo con il quale avviene il trasferimento della proprietà.

Il notaio identifica le parti, verifica la documentazione necessaria, dà lettura dell’atto e gestisce gli adempimenti di propria competenza.

In quella sede vengono formalizzati:

immobile trasferito;

prezzo;

modalità di pagamento;

eventuale mutuo;

garanzie e dichiarazioni previste;

eventuale consegna;

altre pattuizioni dell’operazione.

Per questo il rogito non dovrebbe essere la prima volta in cui leggiamo le condizioni della compravendita.

Leggere la bozza prima dell’appuntamento

Quando possibile, è sensato esaminare la bozza e chiarire dubbi prima del giorno della firma.

Il momento del rogito può essere emotivamente intenso:

banca;

venditore;

agente;

notaio;

bonifici;

assegni;

chiavi.

Non è il contesto migliore per accorgersi improvvisamente che una clausola non corrisponde a ciò che avevamo concordato.

Come si paga la casa

Il pagamento deve avvenire con strumenti tracciabili e secondo le modalità concordate e dichiarate nell’atto.

Una parte del prezzo può essere già stata versata come caparra o acconto.

Il saldo può essere corrisposto al momento del rogito attraverso gli strumenti predisposti per l’operazione.

Se esiste un mutuo, una parte del prezzo arriverà attraverso il finanziamento della banca.

La struttura concreta dei pagamenti deve essere coordinata in anticipo con notaio e banca, soprattutto quando esistono:

ipoteche del venditore da estinguere;

mutuo dell’acquirente;

più venditori;

più acquirenti;

pagamenti già effettuati.

Esiste anche il deposito del prezzo dal notaio

Dal 2017 una delle parti, normalmente l’acquirente, può chiedere che il saldo del prezzo venga depositato presso il notaio fino all’esecuzione della trascrizione del contratto di compravendita.

Il Notariato spiega che, quando il deposito viene richiesto, il notaio trattiene il saldo destinato al venditore fino a quando la trascrizione del rogito consente di verificare che l’acquisto non sia stato pregiudicato da formalità intervenute nel frattempo.

Non è necessariamente indispensabile in qualsiasi compravendita, ma è un’ulteriore possibilità di tutela da conoscere.

Mutuo e rogito possono essere firmati nello stesso momento?

È molto frequente.

La compravendita e il contratto di mutuo possono essere stipulati nello stesso contesto notarile.

La banca finanzia l’acquirente e viene iscritta l’ipoteca sull’immobile secondo il contratto di mutuo.

È importante però aver già ricevuto e compreso le condizioni del finanziamento.

Il giorno del rogito non dovrebbe essere il momento in cui scopriamo:

costi;

durata;

tasso;

assicurazioni;

modalità di rimborso.

Come abbiamo visto nel primo blocco, il costo effettivo deve essere valutato considerando anche il TAEG e le altre spese collegate al credito.

Dopo la firma siamo proprietari, ma l’iter non finisce lì

Una volta concluso l’atto, il notaio provvede agli adempimenti successivi previsti.

Per l’acquirente iniziano invece molti aspetti pratici.

Occorre gestire:

consegna delle chiavi;

utenze;

condominio;

assicurazioni eventualmente desiderate;

trasloco;

residenza;

eventuali lavori;

documentazione del mutuo.

È utile conservare in modo ordinato:

atto di compravendita;

contratto di mutuo;

APE;

documenti degli impianti;

planimetrie;

eventuali pratiche edilizie;

rendiconti condominiali;

fatture di lavori successivi.

Una cartella digitale dedicata alla casa può sembrare un dettaglio, ma negli anni diventa estremamente utile.

Chiedere all’amministratore di aggiornare l’anagrafe condominiale

Se abbiamo comprato un appartamento in condominio, bisogna comunicare correttamente il passaggio di proprietà all’amministratore secondo gli adempimenti applicabili.

Da quel momento inizieremo a ricevere:

convocazioni;

rendiconti;

rate;

comunicazioni condominiali.

È anche il momento di verificare che il saldo concordato con il venditore corrisponda alla situazione effettivamente consegnata.

Volture e utenze: non lasciarle per settimane

Luce, gas, acqua, eventuale teleriscaldamento, internet e altri servizi devono essere gestiti subito.

A seconda della situazione potrebbe essere necessaria:

voltura;

subentro;

nuova attivazione.

Meglio sapere già prima del rogito:

quali utenze sono attive;

chi sono i fornitori;

dove sono i contatori;

quali letture risultano al momento della consegna.

Annotare o fotografare le letture dei contatori nel giorno in cui prendiamo possesso dell’immobile può evitare contestazioni successive.

La casa costa anche dopo averla comprata

Dopo il rogito arriva spesso un periodo economicamente impegnativo.

Trasloco.

Piccoli lavori.

Mobili.

Elettrodomestici.

Imposte e spese residue.

Prime rate del mutuo.

Condominio.

Per questo nel primo blocco abbiamo insistito tanto sulla necessità di non utilizzare tutti i risparmi per l’anticipo.

Una casa da 180.000 euro comprata lasciandosi 15.000 euro di margine può essere molto più sostenibile di una casa da 200.000 comprata azzerando completamente il conto.

La checklist prima di arrivare dal notaio

A pochi giorni dal rogito dovremmo poter rispondere sì a queste domande:

Controllo	Fatto?
Il venditore è stato identificato correttamente	☐
Titolo di provenienza verificato	☐
Situazione ipotecaria verificata	☐
Catasto controllato	☐
Regolarità urbanistica verificata per quanto necessario	☐
Pertinenze identificate	☐
APE disponibile	☐
Situazione condominiale controllata	☐
Lavori straordinari chiariti	☐
Mutuo definitivamente impostato	☐
Prezzo e pagamenti chiari	☐
Caparre/acconti correttamente contabilizzati	☐
Data e modalità di consegna definite	☐
Ultimo sopralluogo effettuato	☐
Fondi necessari disponibili	☐

Se manca una spunta non significa necessariamente che il rogito debba saltare.

Significa che sappiamo quale punto dobbiamo chiarire.

E se a questo punto ci accorgiamo che comprare non è la soluzione migliore?

È una domanda perfettamente legittima.

Dopo aver fatto i conti potremmo scoprire che per acquistare una casa da 200.000 euro dobbiamo:

utilizzare quasi tutti i risparmi;

accendere un mutuo molto lungo;

affrontare 30.000 euro di ristrutturazione;

accettare un quartiere che non ci convince.

A quel punto fermarsi non significa aver fallito nella ricerca della prima casa.

Potrebbe significare aver evitato un acquisto economicamente sbagliato.

Ed è proprio qui che una guida completa non dovrebbe limitarsi a spiegare come si compra.

Deve spiegare anche quali alternative esistono quando comprare subito non è conveniente o non è ancora possibile.

Se comprare subito non è possibile: quali alternative esistono

Non sempre il percorso verso la prima casa deve concludersi immediatamente con un mutuo e una compravendita tradizionale.

Una persona può avere un reddito sufficiente per sostenere una spesa mensile, ma non disporre ancora dell’anticipo richiesto per acquistare. Una giovane coppia può voler aspettare una maggiore stabilità lavorativa. Una famiglia può trovarsi temporaneamente esclusa dal normale mercato immobiliare oppure possedere i requisiti per accedere a forme di edilizia residenziale pubblica o sociale.

Esistono quindi soluzioni differenti che è utile conoscere prima di decidere.

Affitto o acquisto: quando può avere senso aspettare

L’affitto viene spesso considerato semplicemente come denaro che “non rimane”.

Il confronto è in realtà più complesso.

Comprare significa sostenere il prezzo dell’immobile, gli interessi del mutuo, le imposte, il notaio, le eventuali spese di agenzia, la manutenzione straordinaria e tutti i costi collegati alla proprietà.

Affittare significa invece pagare un canone senza diventare proprietari, ma conservando generalmente una maggiore libertà di cambiare abitazione.

Per una persona che prevede di trasferirsi entro pochi anni, non sa ancora dove lavorerà stabilmente oppure dispone di pochissimi risparmi, rimandare l’acquisto può essere una scelta razionale.

Per una famiglia intenzionata a rimanere a lungo nello stesso luogo e con una situazione economica sufficientemente stabile, l’acquisto può invece offrire prospettive differenti.

Il confronto dovrebbe quindi essere effettuato sulla propria situazione concreta.

Che cos’è il rent to buy

Una soluzione intermedia è rappresentata dal rent to buy, disciplinato in Italia dall’articolo 23 del decreto-legge 133/2014.

Il meccanismo prevede l’immediata concessione dell’immobile in godimento al futuro possibile acquirente e il diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine stabilito.

Il pagamento periodico viene suddiviso contrattualmente in due componenti:

una quota per il godimento dell’immobile;

una quota imputata al prezzo nel caso in cui venga esercitato il diritto di acquisto.

Il contratto deve quindi stabilire chiaramente quale parte di ogni pagamento rappresenti il corrispettivo per l’utilizzo della casa e quale parte venga accantonata in funzione del futuro acquisto.

Un esempio di rent to buy

Immaginiamo una casa con prezzo concordato di:

180.000 euro.

Le parti stabiliscono un pagamento mensile di:

1.000 euro.

Di questi:

600 euro rappresentano la componente relativa al godimento dell’immobile;

400 euro vengono imputati al futuro prezzo di acquisto.

Dopo tre anni saranno stati versati:

1.000 × 36 = 36.000 euro.

Ma non tutti i 36.000 euro rappresentano anticipo sul prezzo.

La quota destinata all’acquisto sarà:

400 × 36 = 14.400 euro.

Se viene esercitato il diritto di acquisto secondo quanto previsto dal contratto, questa componente viene imputata al prezzo nelle modalità pattuite.

Il contratto deve indicare con precisione questa suddivisione.

Rent to buy e normale affitto non sono la stessa cosa

In un normale contratto di locazione il canone viene corrisposto per avere il godimento dell’abitazione.

Nel rent to buy esiste invece sin dall’inizio una struttura contrattuale orientata alla possibile successiva compravendita.

Non bisogna quindi confondere il rent to buy con qualsiasi accordo commercialmente presentato come:

“affitto con possibilità di comprare”.

La struttura giuridica concreta del contratto è ciò che determina diritti e obblighi delle parti.

Affitto a riscatto e rent to buy sono sempre sinonimi?

Nel linguaggio comune le due espressioni vengono spesso utilizzate come se indicassero esattamente la stessa operazione.

In realtà “affitto a riscatto” è un’espressione generica con cui possono essere commercialmente descritte formule contrattuali differenti.

Il rent to buy disciplinato dall’articolo 23 del D.L. 133/2014 ha invece caratteristiche precise: godimento immediato dell’immobile, diritto di acquistarlo entro un termine determinato e individuazione della quota di canone da imputare al futuro prezzo.

Prima di firmare bisogna quindi verificare quale contratto venga realmente proposto, senza fermarsi al nome utilizzato nell’annuncio.

Perché il rent to buy può essere interessante

Il meccanismo può essere utilizzato quando l’acquirente non è ancora pronto per una compravendita immediata.

Per esempio:

Casa:

200.000 euro.

Disponibilità attuale:

20.000 euro.

La banca non concede oggi il finanziamento necessario oppure richiederebbe un anticipo maggiore.

Attraverso un rent to buy correttamente strutturato, l’interessato può utilizzare immediatamente l’immobile e destinare una parte dei pagamenti alla futura compravendita.

Alla scadenza concordata potrà eventualmente presentarsi alla banca con una situazione economica differente e con una parte del prezzo già imputata attraverso i pagamenti precedenti.

Naturalmente il risultato dipende dalle condizioni contrattuali e dalla futura capacità di ottenere il finanziamento.

Il rent to buy non garantisce che la banca concederà il mutuo

Questo è uno dei rischi da considerare.

Il fatto di aver abitato per alcuni anni nella casa e di aver versato somme destinate al futuro acquisto non obbliga una banca a finanziare il saldo.

Immaginiamo:

prezzo concordato:

200.000 euro.

Quota già imputata al prezzo:

25.000 euro.

Somma ancora necessaria:

175.000 euro.

Se alla scadenza il futuro acquirente necessita di un mutuo e la banca non glielo concede, bisognerà applicare ciò che prevede il contratto per il mancato esercizio del diritto di acquisto.

La normativa prevede che le parti definiscano contrattualmente anche la quota dei canoni imputata al prezzo che il concedente deve restituire qualora il conduttore non eserciti il diritto di acquistare entro il termine stabilito.

Per questo il contratto deve essere letto considerando anche lo scenario nel quale l’acquisto finale non avvenga.

La trascrizione tutela il futuro acquirente

Uno degli elementi importanti della disciplina del rent to buy è la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari.

L’articolo 23 del D.L. 133/2014 richiama la trascrizione prevista dall’articolo 2645-bis del Codice civile e le attribuisce specifici effetti di tutela.

Questo elemento diventa particolarmente importante perché fra la firma del contratto iniziale e l’eventuale acquisto possono trascorrere diversi anni.

Il futuro acquirente non sta quindi semplicemente consegnando denaro al proprietario sulla base di una promessa informale.

Cosa succede se non vengono pagati i canoni

Anche questo aspetto deve essere previsto nel contratto.

La disciplina stabilisce che il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni stabilito dalle parti, purché tale numero non sia inferiore a un ventesimo del numero complessivo dei canoni.

Le conseguenze economiche della risoluzione variano inoltre in base alla parte inadempiente e alle condizioni previste dalla normativa e dal contratto.

Per un’operazione destinata a durare diversi anni è quindi particolarmente importante che obblighi, scadenze e conseguenze siano comprensibili sin dall’inizio.

Quando confrontare rent to buy e acquisto immediato

Un confronto può essere costruito in questo modo:

Aspetto	Acquisto con mutuo	Rent to buy
Proprietà immediata	Sì, al rogito	No
Utilizzo immediato	Sì	Sì
Mutuo immediato	Normalmente sì, se necessario	Non necessariamente
Pagamenti periodici	Rata del mutuo	Canone nelle componenti pattuite
Parte dei pagamenti imputata al prezzo	Capitale rimborsato secondo il mutuo	Quota stabilita dal contratto
Acquisto finale	Già avvenuto	Diritto da esercitare entro il termine
Trascrizione	Compravendita trascritta	Contratto trascritto secondo la disciplina specifica
Rischio di mancato finanziamento futuro	Valutato prima del rogito	Può ripresentarsi al momento dell’acquisto

La convenienza economica dipende quindi dalle condizioni specifiche delle due operazioni.

Un’altra possibilità: acquistare una casa all’asta

Un’abitazione può essere acquistata anche attraverso una vendita giudiziaria.

Gli immobili messi all’asta vengono pubblicizzati attraverso gli strumenti previsti dalla procedura e la documentazione comprende normalmente una perizia che fornisce numerose informazioni sul bene.

Il prezzo di partenza può risultare interessante, ma l’asta non deve essere considerata automaticamente sinonimo di affare.

Bisogna leggere attentamente:

avviso di vendita;

perizia;

situazione urbanistica e catastale descritta;

stato di occupazione;

eventuali oneri;

modalità di presentazione dell’offerta;

termini per il pagamento del saldo.

Comprare all’asta non significa comprare “al buio”

La perizia rappresenta uno dei documenti centrali.

Può contenere informazioni su:

descrizione dell’immobile;

superficie;

stato di conservazione;

situazione catastale;

eventuali difformità;

occupazione;

vincoli;

stima.

È quindi essenziale leggerla integralmente.

Una casa con prezzo base molto basso può richiedere lavori importanti oppure presentare questioni che incidono sui tempi e sui costi effettivi dell’operazione.

Anche per l’asta bisogna sapere prima come pagare

Chi partecipa deve conoscere preventivamente le condizioni della vendita e i termini entro i quali dovrà versare il saldo in caso di aggiudicazione.

Non bisogna aggiudicarsi un immobile pensando:

“poi chiederò il mutuo”.

Esistono finanziamenti destinati anche agli acquisti in asta, ma i tempi della banca devono essere compatibili con quelli della procedura.

La disponibilità economica va quindi organizzata prima della partecipazione.

Cosa sono le case popolari

Esiste poi una strada completamente differente dalla compravendita privata.

Quelle che nel linguaggio comune vengono chiamate case popolari fanno parte dell’edilizia residenziale pubblica (ERP), anche se denominazioni e organizzazione possono cambiare territorialmente.

Si tratta di alloggi destinati a rispondere al bisogno abitativo di persone e nuclei familiari che possiedono determinati requisiti.

Non si tratta normalmente di scegliere un appartamento sul mercato e acquistarlo a prezzo ridotto.

L’accesso avviene attraverso le procedure previste dalla normativa regionale e dagli enti competenti.

Chi può chiedere una casa popolare

Non esiste un’unica soglia economica nazionale valida indistintamente per tutte le assegnazioni ERP italiane.

La materia è disciplinata in larga parte a livello regionale e locale.

I bandi possono prevedere requisiti relativi, per esempio, a:

situazione economica del nucleo;

residenza o collegamento territoriale nei termini ammessi dalla normativa applicabile;

assenza di proprietà immobiliari incompatibili con l’accesso;

composizione familiare;

condizioni abitative;

situazioni di particolare fragilità;

altri requisiti stabiliti dalla normativa regionale.

Bisogna quindi consultare il bando vigente nel territorio interessato.

Come si presenta normalmente la domanda per un alloggio ERP

Quando viene pubblicato un bando o un avviso per l’assegnazione, il richiedente deve presentare la domanda secondo la procedura prevista.

Possono essere richiesti dati e documenti relativi a:

nucleo familiare;

ISEE o situazione economica richiesta;

residenza;

eventuale disabilità;

condizioni dell’alloggio attuale;

sfratto o altre condizioni abitative;

titolarità di immobili;

ulteriori situazioni che attribuiscono punteggio.

Le domande vengono valutate secondo i criteri applicabili e vengono formate le relative graduatorie.

Presentare domanda non significa ricevere immediatamente una casa

Questo è un aspetto importante del sistema.

Possedere i requisiti consente di partecipare alla procedura, ma l’assegnazione dipende anche da:

posizione in graduatoria;

punteggio;

disponibilità degli alloggi;

dimensione del nucleo;

caratteristiche delle abitazioni disponibili.

Può quindi trascorrere del tempo fra la domanda e un’eventuale assegnazione.

Dove cercare i bandi per le case popolari

Le informazioni devono essere cercate sui canali ufficiali della propria Regione, del Comune o dell’ente che gestisce il patrimonio ERP nel territorio.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ricorda che gran parte delle competenze specifiche dell’edilizia residenziale pubblica è stata trasferita alle Regioni e agli Enti locali.

Per questo una guida nazionale non può indicare una singola soglia ISEE o un’unica procedura valida da Torino a Palermo.

Le regole del bando locale sono il riferimento da verificare nel momento in cui viene presentata la domanda.

Casa popolare e proprietà della casa sono due cose diverse

L’assegnazione di un alloggio ERP non equivale normalmente all’acquisto dell’immobile.

L’assegnatario ottiene il diritto a utilizzare l’abitazione alle condizioni previste dal sistema di edilizia pubblica e corrisponde il canone determinato secondo le regole applicabili.

Esistono situazioni e programmi nei quali immobili pubblici possono essere oggetto di vendita agli aventi diritto, ma non bisogna considerare l’assegnazione ordinaria come una forma automatica di acquisto rateale della casa.

Edilizia residenziale pubblica e housing sociale non sono la stessa cosa

Accanto alle case popolari esiste il cosiddetto housing sociale.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti lo descrive come un insieme di iniziative destinate a sviluppare un’offerta di alloggi a prezzi accessibili per persone con redditi medio-bassi che possono trovarsi in una situazione particolare: non riescono a sostenere i normali prezzi del mercato immobiliare ma, contemporaneamente, possono non rientrare nelle condizioni previste per l’accesso all’alloggio popolare.

È quindi una fascia intermedia del bisogno abitativo.

Come può funzionare l’housing sociale

I singoli progetti possono prevedere formule differenti.

Si possono trovare, a seconda del programma:

alloggi in locazione a canone calmierato;

locazioni di lunga durata;

iniziative rivolte a particolari categorie;

formule che possono prevedere successivamente possibilità di acquisto;

progetti integrati con servizi destinati agli abitanti.

Non esiste quindi un unico “contratto di housing sociale”.

Bisogna verificare le caratteristiche del progetto disponibile nel proprio territorio.

A chi può interessare l’housing sociale

Immaginiamo una famiglia con reddito troppo elevato per accedere all’edilizia residenziale pubblica secondo i requisiti locali, ma insufficiente per sostenere agevolmente:

1.200 euro di affitto sul mercato

oppure

una rata elevata di mutuo.

Un progetto di housing sociale con canone calmierato potrebbe rappresentare una soluzione intermedia.

Il Ministero cita tra i possibili destinatari anche categorie come lavoratori autonomi, anziani e studenti, oltre più in generale alle persone con redditi medio-bassi che incontrano difficoltà sul mercato abitativo.

Dove cercare un progetto di housing sociale

Anche in questo caso l’offerta varia fortemente sul territorio.

Le iniziative possono coinvolgere:

Regioni;

Comuni;

operatori pubblici;

fondazioni;

fondi immobiliari;

soggetti privati coinvolti nei programmi.

La ricerca deve quindi partire dai portali istituzionali locali e dai singoli programmi attivi.

Acquisto, affitto, rent to buy, ERP e housing sociale a confronto

Le diverse possibilità rispondono a esigenze molto differenti.

Soluzione	Si diventa proprietari?	Esborso iniziale	Destinatari principali
Acquisto tradizionale	Sì	Generalmente significativo	Chi può sostenere prezzo/mutuo
Affitto	No	Più contenuto rispetto all’acquisto	Chi cerca flessibilità
Rent to buy	Eventualmente in seguito	Dipende dal contratto	Chi vuole rinviare l’acquisto
ERP/casa popolare	Normalmente no	Secondo disciplina pubblica	Nuclei con requisiti previsti dai bandi
Housing sociale	Dipende dal progetto	Variabile	Fascia con difficoltà ad accedere al mercato ordinario
Asta immobiliare	Sì	Dipende dalla procedura	Acquirenti in grado di rispettare condizioni e tempi della vendita

Non esiste una soluzione migliore in assoluto.

Una persona può anche passare da una soluzione all’altra nel corso della vita.

Prima casa: il controllo finale prima di decidere

Dopo aver analizzato tutte le possibilità, possiamo tornare alla domanda iniziale:

questa è davvero la casa giusta da comprare?

Per rispondere non basta guardare il prezzo.

Area da valutare	Domanda finale
Budget	Posso sostenere realmente l’operazione?
Risparmi	Mi rimane una riserva dopo l’acquisto?
Mutuo	La rata è sostenibile anche nel lungo periodo?
Zona	È compatibile con lavoro e vita familiare?
Immobile	Gli spazi soddisfano le esigenze presenti e future?
Stato tecnico	Conosco i lavori necessari?
Urbanistica	La situazione è stata verificata?
Catasto	Stato reale e documentazione sono coerenti?
Proprietà	Il venditore può trasferire il bene?
Gravami	Ipoteca e altre formalità sono state controllate?
Condominio	Conosco spese, morosità e lavori deliberati?
Energia	Conosco APE e caratteristiche energetiche?
Contratto	Ho compreso proposta, preliminare e caparra?
Mutuo	Eventuali condizioni sono state disciplinate?
Rogito	Prezzo, saldo e consegna sono chiari?
Alternative	Ho confrontato l’acquisto con le altre possibilità?

Il prezzo più basso non identifica necessariamente la casa più conveniente

Dopo tutti questi controlli diventa più facile capire perché confrontare soltanto il prezzo degli annunci può essere fuorviante.

Riprendiamo tre immobili.

Casa A

Prezzo: 155.000 euro

Ristrutturazione prevista: 45.000 euro

Lavori condominiali già deliberati: 12.000 euro

Totale iniziale indicativo:

212.000 euro, senza considerare gli altri costi della compravendita.

Casa B

Prezzo: 190.000 euro

Lavori immediati: 5.000 euro

Nessun intervento condominiale rilevante già noto.

Totale:

195.000 euro, prima delle altre spese.

Casa C

Prezzo: 180.000 euro

Nessuna ristrutturazione importante, ma richiede ogni giorno un lungo tragitto aggiuntivo per raggiungere il lavoro.

Il confronto non riguarda più semplicemente:

155.000 contro 190.000 contro 180.000 euro.

Riguarda costo complessivo, tempo, rischio e qualità della vita.

Una casa deve essere sostenibile anche dopo il rogito

L’obiettivo non dovrebbe essere riuscire a comprare la casa più costosa che la banca è disposta a finanziare.

L’obiettivo è acquistare un’abitazione che possa essere mantenuta senza trasformare ogni imprevisto in un’emergenza economica.

Una volta proprietari continueremo infatti a pagare:

mutuo, se presente;

condominio;

utenze;

manutenzione;

assicurazioni eventualmente sottoscritte;

riparazioni;

interventi straordinari;

imposte eventualmente dovute.

E prima o poi qualcosa dovrà essere sostituito.

Caldaia, serramenti, elettrodomestici, tetto, facciata, ascensore e impianti non durano per sempre.

La prima casa perfetta probabilmente non esiste

Dopo settimane di annunci e visite può nascere la sensazione che ogni immobile abbia un problema.

Uno è piccolo.

Uno è lontano.

Uno costa troppo.

Uno ha il bagno da rifare.

Uno è al quarto piano.

Uno ha un condominio costoso.

È normale.

La scelta consiste spesso nell’individuare quali compromessi siamo disposti ad accettare e quali no.

Un bagno vecchio può essere rifatto.

Una cucina brutta può essere sostituita.

Una parete può talvolta essere modificata.

La distanza dal lavoro, il quartiere, l’esposizione dell’edificio e molte caratteristiche strutturali sono molto più difficili da cambiare.

Comprare con calma non significa perdere necessariamente l’occasione

Il mercato immobiliare crea facilmente pressione.

“Abbiamo altre visite.”

“C’è già un’altra proposta.”

“Se siete interessati bisogna decidere oggi.”

Potrebbe essere vero.

Ma l’urgenza commerciale non elimina la necessità di capire ciò che stiamo acquistando.

Perdere una casa interessante può essere spiacevole.

Acquistare una casa con un problema da decine di migliaia di euro può esserlo molto di più.

Dalla prima visita alle chiavi: il percorso completo

L’intero processo può essere riassunto così:

definire il budget → verificare il possibile mutuo → scegliere zona e caratteristiche → visitare l’immobile → controllare documenti e proprietà → verificare urbanistica e catasto → analizzare il condominio → stimare lavori e costi → formulare consapevolmente la proposta → gestire caparra e preliminare → ottenere il finanziamento → effettuare gli ultimi controlli → stipulare il rogito → ricevere le chiavi.

Saltare uno di questi passaggi non significa necessariamente avere problemi.

Seguirli permette però di ridurre significativamente il numero delle sorprese.

Comprare la prima casa: la scelta finale

Acquistare la prima casa rimane un momento importante e, spesso, emozionante.

Dietro una porta che apriamo durante una visita possiamo immaginare immediatamente una nuova vita: il soggiorno arredato, una camera per i figli, gli amici a cena, un terrazzo finalmente nostro.

Quell’entusiasmo non deve essere eliminato.

Deve essere accompagnato dai controlli.

Budget, mutuo, proprietà, provenienza, ipoteche, situazione urbanistica e catastale, impianti, efficienza energetica, condominio, proposta e preliminare sono gli strumenti che permettono di trasformare un desiderio in un acquisto consapevole.

E quando l’acquisto immediato non è possibile, esistono altre strade: continuare temporaneamente in affitto, valutare un rent to buy, verificare l’accesso all’edilizia residenziale pubblica, cercare programmi di housing sociale oppure considerare il mercato delle aste.

La prima casa non è necessariamente quella che riusciamo a comprare più in fretta.

È quella che, dopo aver controllato quanto costa, cosa stiamo acquistando e quali impegni comporterà negli anni successivi, continua ad avere senso anche quando l’emozione della prima visita lascia spazio ai numeri e ai documenti.

🔎 Come realizziamo le nostre guide

Le guide di Guide-Online.it vengono aggiornate confrontando normativa, fonti istituzionali e documentazione specialistica. Per temi immobiliari, fiscali e contrattuali utilizziamo prioritariamente fonti ufficiali come Agenzia delle Entrate, Consiglio Nazionale del Notariato, Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Consap e normativa vigente. Requisiti, agevolazioni, bandi e procedure possono cambiare nel tempo o differire a livello regionale e comunale: prima di assumere impegni economici è quindi necessario verificare le condizioni applicabili al proprio caso.