Come calcolare il valore dell’affitto di un immobile

È evidente a tutti perché sia così importante sapere come calcolare il valore dell’affitto di un immobile. Il calcolo del valore di locazione per un immobile rappresenta un passo fondamentale per qualsiasi proprietario o inquilino. Questo permette, infatti, di determinare il prezzo giusto per l’affitto dell’immobile, evitando tutte le relative possibili controversie in futuro.

Il processo di calcolo del valore dell’affitto dipende, però, da tutta una serie di fattori, tra cui la posizione geografica dell’immobile, le sue dimensioni e le sue caratteristiche uniche.

In questo articolo, esploreremo in dettaglio come calcolare il valore di locazione di una casa, in modo da facilitare il lettore nel realizzare, almeno ad un primo livello approssimativo, detto valore, tutelando la propria locazione o le spese per l’affitto di casa.

Come si calcola il valore dell’affitto di un immobile

Calcolare il valore di un affitto potrebbe sembrare un’operazione complicata. (Devi redigere un contratto di locazione? Ecco cosa inserire nel contratto).
In realtà è meno difficile di quanto possa apparire: ciò che serve sono le giuste informazioni e alcuni consigli sui parametri da tenere d’occhio per la valutazione degli immobili. Di seguito esaminiamo alcuni degli elementi più importanti da tenere in considerazione per un suo corretto computo:

• Valore dell’immobile:Cedere in affitto un appartamento o un’abitazione può essere paragonato a tutti gli effetti ad un investimento in Borsa, poiché entrambe le operazioni producono una rendita.
  Nella valutazione del corretto valore di una locazione un primo, ottimo punto di partenza è il suo valore. Prendere in considerazione il prezzo di vendita di un immobile è il punto migliore dal quale partire per poter calcolare in modo abbastanza rapido il suo valore d’affitto. Il dato relativo all’Italia, calcolato al netto delle tassazioni, fissa il canone di locazione tra il 3% e il 5% del valore complessivo dell’immobile; una stima media fornita da “Il Sole 24 Ore” lo stabilisce con ancora più precisione al 3,8%.
  Questo calcolo non è però sufficiente, poiché ci sono pure altri aspetti, tutt’altro che secondari, di cui bisogna tener conto.
• Posizione geografica della casa:Il luogo in cui è sito l’immobile è un altro imprescindibile elemento da considerare. La posizione all’interno di una città in cui un immobile si trova è importante e può fare la differenza nell’accrescere o ridurre il suo valore d’affitto.
  Inutile rimarcare come abitazioni situate in centro, ben servite dai mezzi pubblici oppure nei dintorni di luoghi che vantano un interesse di tipo storico o culturale, avranno un valore maggiore rispetto ad abitazioni in zone più defilate e periferiche, per le quali non si potranno richiedere affitti troppo elevati. Ugualmente locali nei pressi di zone a forte vocazione lavorativa potranno vedere richiesti affitti più elevati. Non da meno importante considerare la vicinanza a servizi pubblici come scuole, ospedali e negozi, tutti elementi che possono aumentare il valore dell’affitto.
  In conclusione, il discorso da fare è identico per ciò che riguarda le città: in grandi centri come Torino, Milano o Roma i canoni mensili saranno inevitabilmente più alti rispetto a quelli di città più piccole o di quelli relativi agli hinterland.
• Valutare le dimensioni e le caratteristiche dell’immobileOltre alla posizione geografica, le dimensioni e le caratteristiche dell’immobile sono fattori importanti da considerare nel calcolo del valore di un affitto. Immobili più grandi e con caratteristiche uniche, come la presenza di un giardino o di una piscina, sono solitamente più costosi rispetto a quelli più piccoli e standard. Anche la qualità delle finiture, l’eventuale arredamento presente al suo interno o gli elettrodomestici in dotazione, incidono fortemente il  valore della richiesta. Che siate l’affittuario o il locatario, sempre utile effettuare un paragone con immobili dalle caratteristiche simile affittati in zona.
  Per quanto empirico, si tratta di un metro di valutazione utile a comprendere quale sia il valore effettivo.

  

Come si calcola il valore di locazione di un immobile

Accanto ad una serie di criteri fortemente legati all’immobile, ne esistono altri, non meno importanti legati meno al contesto immobiliare e più a quello economico-storico del momento.

• Costi operativi e spese accessorie 

  Oltre alle considerazioni sulla posizione geografica e sulle dimensioni e caratteristiche dell’immobile, è importante tenere conto dei costi operativi e delle spese accessorie quando si calcola il valore di un affitto. Questi costi possono includere le spese per la manutenzione, le bollette e le tasse locali.
  Sotto questo punto di vista assolutamente consigliabile che proprietario o inquilino stabiliscano in anticipo quali spese saranno a carico di ciascuna parte, evitando le possibili recriminazioni un domani.
  Tra i parametri da valutare rientrano senza dubbio le spese di gestione e manutenzione dell’immobile, che possono essere ordinarie o straordinarie. Oppure interventi di altro tipo, come assicurazione o ammodernamento, senza i quali l’immobile sarebbe fuori mercato e quindi impossibile da affittare.

• Elementi esterni: 

  Fatta una prima valutazione, vanno analizzati anche altri parametri, che si possono definire esterni al mercato immobiliare. Non si può stabilire il valore di un affitto prescindendo dalla situazione economica in essere. Ad esempio al  rincaro del costo della vita, difatti, difficile che non si traduca in un forte condizionamento del mercato delle locazioni Tra i parametri interni rientrano senza dubbio le spese di gestione e manutenzione dell’immobile, che possono essere ordinarie o straordinarie. Oppure interventi di altro tipo, come assicurazione o ammodernamento, senza i quali l’immobile sarebbe fuori mercato e quindi impossibile da affittare. Il proprietario dovrà essere in grado di rientrare di tali spese attraverso l’affitto.

Strumenti utili per calcolare il valore di un affitto

• Idealista: Questo sito web offre un calcolatore di affitti che  permette di stimare il prezzo di un affitto in base alla posizione, alle dimensioni e alle caratteristiche dell’immobile. Qui trovi la home page di Idealista.
• Fiscoetasse.it: Altra utile piattaforma che fornisce un calcolatore di affitti che ti aiuta a determinare il prezzo di un affitto in base ai prezzi del mercato e alle leggi fiscali italiane.
• Immobiliare.it: Colosso nel settore offre una sezione di ricerca di affitti che  permette di filtrare gli immobili in base alla posizione, alle dimensioni e alle caratteristiche e di confrontare i prezzi per stabilire una stima del prezzo di un affitto. Di seguito il link del sito 
• Casa.it: Altro importante brand del settore immobiliare che può esserci utile. Il sito dispone di una sezione di ricerca di affitti che  permette di confrontare i prezzi e di stabilire una stima del prezzo di un affitto in base alla posizione, alle dimensioni e alle caratteristiche della casa. Da qui puoi andare alla bella pagina della home del sito.