Come funziona una moratoria di sgombero

Lo sfratto di un inquilino per morosità vede come atto finale la moratoria di sgombero.

Per arrivare alla stessa occorre, però, innanzitutto é necessario che esista un contratto d’affitto valido scritto e, ancor più importante, che questo sia registrato
In questo caso, laddove l’inquilino non abbia proceduto al pagamento del canone d’affitto, il proprietario ha facoltà di procedere con le pratiche burocratiche finalizzate allo sgombero (se vuoi sapere come realizzare un documento di sfratto, leggi qua)  e alla restituzione dell’immobile e delle relative chiavi.

Per far ciò sono necessarie preliminarmente alcune condizioni, vediamole insieme preliminarmente

Requisiti preliminari sfratto: quando si può procedere allo sfratto e cosa c’è da sapere

Come abbiamo anticipato, per liberare un nostro immobile da un inquilino, naturalmente, devono sussistere tutta una serie di condizioni. In particolare occorre che:

•  Vi sia la presenza di un regolare contratto registrato
•  Il pagamento dell’affitto deve essere in ritardo di almeno 20 giorni dal suo naturale termine. Altre interpretazioni parlano, ma poco cambia in termini di calcolo, del mancato saldo di anche una sola rata di canone di locazione o di quelli degli gli oneri accessori (spese condominiali) per un ammontare corrispondente a due mensilità di canone di locazione. In questo caso il locatore deve procedere innanzitutto con una diffida avente per oggetto la risoluzione del contratto, prima di procedere con le vie legali, finalizzate allo sfratto e al recupero dei compensi dovuti.
• Nei casi di grave inadempimento, intendendosi per questo un comportamento gravemente scorretto da parte del locatario, quali un subaffitto non autorizzato piuttosto che danni o violazione del regolamento condominiale. (Nonostante la procedura giudiziaria sia la stessa, in realtà, in questi casi, si parla di risoluzione del contratto più che di sfratto).
• In caso di necessità, come nelle circostanze in cui il proprietario debba o voglia vendere l’immobile a terzi (articolo 3, comma 1, legge 431/98). Anche in questi casi si parla di “sfratto”, anche se più correttamente si tratta di un “diniego di rinnovo del contratto di locazione”. E, non meno importante, sottolineare come esistano precise sanzioni se il proprietario, qualora, decorsi 12 mesi, non utilizzi l’abitazione per il motivo per cui l’aveva richiesto.
• Diversamente a quanto si pensi il locatore può procedere anche in caso di inquilino disoccupato. Questi, però, ha la possibilità di informare il proprio Comune, visto che in alcuni casi esistano sussidi erogati all’inquilino per fronteggiare situazioni di questo tipo. Ugualmente, per la Legge, non rappresenta una condizione ostativ per la presenza di figli minori, anche se in questo caso, ovviamente aumentano cautele e tempi dello sfratto.
• L’inquilino, inoltre, ha la possibilità di ottenere dal giudice, in sede giudiziaria, il cosiddetto “termine di grazia”, ossia un lasso di tempo entro il quale si impegna a corrispondere al proprietario l’ammontare delle mensilità non corrisposte.
• Lato temporale, però, occorre sottolineare come, di norma, in presenza di inquilini che occupino abusivamente una casa, senza pagare l’affitto e senza adempiere alle disposizioni legali di una moratoria di sgombero, l’intervento di un ufficiale giudiziario di rado avviene prima di un anno
• Da parte del locatore, però, l’obbligo di restituire all’inquilino gli oggetti che questi abbia lasciato nell’immobile, accollandosene le spese, se la restituzione avviene via posta.

Quando uno sfratto non piò essere effettuato o può essere sospeso

In determinate circostanze, le leggi a tutela dell’inquilino possono impedire lo sfratto. Tra queste situazioni si annoverano la gravidanza, gravi condizioni di salute o la presenza di una disabilità, che possono rendere lo sfratto non eseguibile legalmente.

Inoltre gli inquilini possono esercitare il loro diritto di impugnare la decisione di sfratto entro un termine prestabilito. Durante questo periodo, possono richiedere il posticipo dello sfratto fino a che non sia stata individuata un’alternativa abitativa adeguata. Così come possono procedere alla richiesta di invalidamento di uno uno sfratto, laddove  il proprietario non abbia rispettato le procedure legalmente richieste per l’esecuzione dello sfratto. Qualsiasi passaggio non conforme può portare alla sospensione o all’annullamento dello sfratto.

Infine, situazioni in cui il locatore abbia violato i diritti dell’inquilino possono essere motivo di blocco dello sfratto. Esempi includono l’interruzione dei servizi essenziali come acqua, gas ed elettricità, violazioni della privacy dell’inquilino o l’esecuzione di riparazioni senza il consenso dell’inquilino. Questi comportamenti possono invalidare l’atto di sfratto e proteggere l’inquilino dall’essere allontanato dall’immobile.

Le tappe che precedono la moratoria di sgombero:

Come abbiamo anticipato, la moratoria di sgombero rappresenta solo la fase finale di un processo di sfratto. Prima della sua realizzazione, infatti, il processo per lo sfratto di un ummobile, prevede:

1. Inizio del Processo di Sfratto: intimazione e citazione

Lo sfratto per morosità inizia con un atto ufficiale che intima all’inquilino inadempiente di lasciare l’immobile, sia esso residenziale o commerciale, liberandolo da persone e oggetti. Questo atto comprende anche un ordine di comparizione in Tribunale per la convalida dello sfratto da parte del giudice. L’ufficiale giudiziario notifica personalmente all’inquilino l’atto, fissando una data per la comparizione in Tribunale, generalmente entro 40-45 giorni dalla richiesta.

2. Gestione degli inquilini irreperibili

Quando l’inquilino è irreperibile, si attivano procedure specifiche per assicurare la notifica dell’intimazione. Anche in assenza di una consegna diretta all’inquilino, il processo può procedere, seppur con tempi leggermente prolungati.

3. Svolgimento dell’Udienza in Tribunale

A seconda dello svolgimento dell’udienza in Tribunale, si possono realizzare, sostanzialmente, 3 situazioni:

A. Senza Contestazione: Se l’inquilino non si oppone o non compare, il Giudice convalida lo sfratto e stabilisce un termine, di solito calcolato in 30 giorni, per lasciare l’immobile.
B. Richiesta di termine di Grazia: In caso di morosità, l’inquilino può chiedere un periodo massimo di 60 giorni per saldare il debito e le spese legali, con una nuova udienza fissata per verificare il pagamento.
C. Opposizione dell’Inquilino: Se l’inquilino si oppone (circostanza abbastanza remota), il Giudice valuta sommariamente le ragioni e, se le motivazioni non giustificano il mancato pagamento,  emette un’ordinanza provvisoria di rilascio, atto che conferma il procedimento di sfratto, calendarizzando una nuova udienza.

4. Richiesta di Decreto Ingiuntivo

Contestualmente all’intimazione di sfratto, in Aula, può essere richiesto un decreto ingiuntivo per l’ordine di pagamento immediato dei canoni arretrati e spese accessorie documentate.

5. Definizione di Spese Documentate

Mentre per i canoni, la dichiarazione del proprietario sulla morosità è generalmente sufficiente, salvo in caso di opposizione; per le spese accessorie, come il riscaldamento, è necessario allegare la ricevuta di pagamento anticipato dal proprietario.

Fase di Esecuzione dello Sfratto

6. Notifica dell’Atto di Precetto

Dopo la convalida dello sfratto, si notifica all’inquilino l’atto di precetto, che lo intima a liberare l’immobile entro 10 giorni dal termine indicato nel provvedimento stesso. In caso di mancata liberazione volontaria, si procede, appunto, con la “monitoria di sgombero”.

7. Sgombero Forzato

L’ufficiale giudiziario, con il supporto della forza pubblica, esegue lo sgombero forzato per riconsegnare l’immobile al proprietario. Questa fase avviene in accordo con i tempi stabiliti con il Prefetto.

Come funziona la moratoria di sgombero

Trascorso inutilmenti i termini indicati nell’atto di precetto (comunque non meno di 10 giorni dal ricervimento dello stesso), si opera attraverso la moratoria di sgombero ( omonitoria di sgombero) ossia lo l’esecuzione forzata dello sfratto. Questa fase prevede l’arrivo dell’ufficiale giudiziario, eventualmente supportato dalle forze dell’ordine, determinati in caso di resistenza da parte di chi occupa l’immobile, quando al fine di eseguire materialmente lo sfratto. In questa fase, infatti, é presente anche un fabbro, che procede con il cambio della serratura.

All’operazione, inoltre, prendono parte, di norma, anche il proprietario o una persona da lui delegata, così come é presente l’avvocato di fiducia del locatore. Così come potrebbe essere pianificata anche la presenza di personale sanitario o di un’autoambulanza, nel caso nel nucleo familiare vi sia una persona malata o allettata,  o dei Servizi sociali, laddove esistano situazioni particolari, come la presenza di bambini piccoli, di persone molto anziane o con disabilità. Addirittura potrebbero esserci addetti del canile, nel caso ci sia un animale che lo sfrattato dichiara di abbandonare.

Importante sottolineare come, accanto alle tempistiche ideali che abbiamo riportato, poi nella realtà i tempi per uno sfratto tendano a dilatarsi, talvolta anche considerevolmente, in funzione di una serie di elementi. Ad esempio i tempi per lo sgombero, comunque, risentono non poco dal carico di lavoro degli Ufficiali Giudiziari e dal pregresso degli stessi.