Come calcolare il valore di un terreno agricolo

Nell’attuale panorama economico, caratterizzato da incertezze e sfide, molti si trovano a riflettere su asset e proprietà non sfruttate come potenziali fonti di reddito o liquidità. In periodi di crisi come l’attuale, pensare di vendere quel pezzo di terreno in campagna, lascito di un vecchio zio e mai utilizzato, può essere una buona idea, anche se valutarne il prezzo non è, soprattutto per i meno esperti, mai facile. Il mercato immobiliare, in particolare quello agricolo, è infatti influenzato da una molteplicità di fattori che possono significativamente impattare il valore di un terreno.

Vediamo alcuni facili elementi oggettivi che possono aiutarci in una stima attendibile. La valutazione di un terreno agricolo si basa su criteri ben definiti, quali la posizione geografica, la fertilità del suolo, l’accessibilità, la vicinanza a mercati o infrastrutture e la presenza di risorse naturali come acqua. A questi si aggiungono considerazioni legali e regolamentari, come vincoli d’uso, diritti di passaggio e potenziali sviluppi futuri dell’area circostante.

Approfondire queste aree richiede non solo una conoscenza del settore immobiliare ma anche una comprensione delle dinamiche agricole locali. Per chi non è esperto, affrontare questa sfida può sembrare arduo, ma con le giuste informazioni e, possibilmente, l’assistenza di professionisti del settore, è possibile arrivare a una valutazione accurata che rifletta il vero valore del terreno in questione. La chiave sta nell’approcciare il processo con metodo, avvalendosi di strumenti analitici e dati oggettivi per fare una scelta informata che possa trasformare un semplice pezzo di terra in una significativa opportunità di guadagno.

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Come quantificare il valore di un terreno agricolo

Prima di tutto, evidentemente, si potrà adottare un semplice criterio comparativo, informandosi di quale sia il costo al metro quadro per lotti di terra confinanti al nostro o dalle caratteristiche similari.

Poi andranno contemplate condizioni dell’appezzamento (diverso se si tratta di un terreno pianeggiante rispetto alla possibilità che presenti aree scoscese e difficilmente sfruttabili; la vicinanza o meno dalla strada, l’eventuale presenza, sulla sua superficie, di fabbricati rurali e infine, non meno importante, la soggezione a vincoli particolari o servitù di passaggio) e posizione.
Da questo punto di vista, come vedremo nella sezione successiva, utile far riferimento al sito dell’Agenzia delle entrate , dove vengono riportati, aggiornati annualmente, i valori medi di riferimento per ogni terreno agricolo.

Altro elemento di valutazione, naturalmente, è legato all’estensione, considerando che aumentando la stessa, di norma, il prezzo per singolo metro quadrato può essere inferiore. Inoltre la presenza di aree edificate nelle vicinanze, potrebbe fare lievitare il prezzo del metro quadrato, in quanto, opportuni accertamenti relativamente ad una sua possibile edificabilità, potrebbero permetterne la vendita a costruttori, raggiungendo anche un prezzo tra i 20 e i 30 euro per metro quadro.

Altro criterio per quantificarne il valore è quello di interfacciarsi con il comune di residenza, e attraverso il personale del Catasto o del Municipio, onde ottenere indicazioni relativamente al possibile valore.
Valore catastale che si ottiene rivalutando in proporzione del 25% quello che il reddito dominicale (intendendo con ciò quello derivante dalla mera proprietà del terreno e non legato all’esercizio dell’attività agricola e si tratta di un valore ottenuto tramite l’applicazione di specifiche tariffe d’estimo stabilite, secondo le norme della legge catastale, e inerenti la singola classe del terreno e la sua qualità), prendendo come parametro il valore all’1 Gennaio dell’anno in corso e moltiplicando quanto ottenuto per 110, se la proprietà appartenga a coltivatori diretti (intendendosi i piccoli imprenditori, coloro che impiegano principalmente la propria manodopera o quella di familiari) o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola e che gestiscano la proprietà direttamente o a mezzo di società, impiegando almeno il 50% del proprio impegno professionale oppure per 130.

Per semplificare il conteggio, è possibile utilizzare un banale processo: moltiplicando il valore terreno x 1,25 si ottiene il reddito dominicale. Questo moltiplicato appunto per 110 o 130 ci fornisce il valore catastale. Per quanto riguarda, infine, l’aliquota Imu, questa sarà ricompresa tra una percentuale dello 0,46 all’1, 06, con la facoltà per i rispettivi Comuni di incidere sul tale range dello 0,3% di tale importo.

Qualora il terreno sia vendibile solo come agricolo, il valore sarà diverso a seconda delle colture possibili e qualora all’interno dello stesso vi siano sorgenti o corsi d’acqua. Sempre sotto questo punto di vista l’eventuale presenza sul terreno di piante (ulivi o viti) ed il loro numero, può aumentare il costo dell’appezzamento esponenzialmente.
Fermo restando, qualora siamo intenzionati a cedere, l’utilità di contattare più potenziali acquirenti,in modo da poter scegliere tra l’offerta più interessante.

Cosa sono i valori agricoli medi dell’Agenzia delle Entrate

I Valori Agricoli Medi (VAM) sono strumenti essenziali nell’ambito delle procedure di espropriazione per pubblica utilità, regolamentati dall’art. 16 della Legge n. 865/1971. Questi valori forniscono indicazioni preziose per la determinazione delle indennità aggiuntive di esproprio, soprattutto per i proprietari coltivatori diretti/imprenditori agricoli e i fittavoli/coloni dei fondi oggetto di esproprio, come previsto dal DPR 327/2001.

Tuttavia, dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 10 giugno 2011, si è superato il precedente sistema di calcolo dell’indennità da esproprio, che si basava sui VAM. La Corte ha evidenziato che ogni immobile presenta peculiarità uniche e non sempre aderenti a schemi statici, rendendo inadeguato l’utilizzo di prezzi medi per la quantificazione dell’indennità.

Attualmente, i valori agricoli medi sono determinati annualmente entro il 31 gennaio da Commissioni Provinciali Espropri nelle singole regioni agrarie. Queste commissioni considerano i terreni liberi da vincoli di contratti agrari, analizzando i tipi di coltura praticati e i valori rilevati nell’anno solare precedente. I valori, espressi in euro per ettaro, sono resi pubblici attraverso i Bollettini Ufficiali Regionali (BUR), offrendo così una base di riferimento per le transazioni e le valutazioni immobiliari.