L’art. 1123 del Codice Civile fissa il criterio base per la ripartizione delle spese condominiali riferito al valore della proprietà di ciascuno espresso in millesimi, ma al terzo comma stabilisce che quando esistono scale, cortili, opere ed impianti destinati a servire soltanto una porzione dell’intero fabbricato le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ” ne trae utilità “.
Cosa significa questo? Semplicemente che la legge individua il cosiddetto ” condominio parziale ” che nell’ambito condominiale dovrebbe avere maggiori applicazioni di quelle che solitamente vengono date, questo per avere una maggiore precisione e quindi per prevenire le conflittualità.
Si pensi ad esempio ad un tubo di scarico utilizzato solo da una colonna di appartamenti oppure al cancello automatizzato disponibile solo per coloro che hanno un garage; in questi casi le delibere e la relativa ripartizione delle spese spetterà solo a coloro che fanno parte del cosiddetto condominio parziale, questo avrà una conseguenza anche sulle maggioranze e sul calcolo dei millesimi riferite ai condomini che hanno diritto di voto.
Le spese condominiali vengono quindi ripartite in millesimi, ma prima della ripartizione è necessaria l’approvazione delle cosiddette tabelle millesimali che sono redatte tenendo in considerazione tutta una serie di parametri che determinano di fatto le spese a carico di ciascuno.
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Chi determina le tabelle millesimali necessarie per la ripartizione delle spese? Solitamente è un tecnico ( geometra o ingegnere) che andrà a considerare dei parametri oggettivi quali la posizione dell’appartamento, la grandezza, il valore, la luminosità , le caratteristiche di destinazione degli ambienti (camere, servizi, corridoi, cantine, balconi), del piano ecc.
Per la determinazione dei valori millesimali non esistono specifiche disposizioni di legge ed è possibile quindi acquisire utili indicazioni soltanto dalla circolare del Ministero dei lavori pubblici n.12480 del 26 marzo 1966 che ha dettato criteri per l’accertamento del valore degli appartamenti facenti parte delle cooperative edilizie a contributo statale.
Chi elabora le tabelle pertanto dovrà moltiplicare i metriquadri di ogni porzione immobiliare per i seguenti coefficienti, ottenendo così la superficie reale:
* Camere 1,00
* Servizi (cucina, bagno, ripostiglio) 0,90
* Corridoi 0,80
* Cantine 0,45
* Soffitte 0,30
* Balconi coperti 0,30
* Balconi scoperti 0,30
* Terrazzi a livello 0,22
La superficie virtuale viene determinata moltiplicando i valori ottenuti per altri coefficienti che riguardano il fabbricato ( esposizione, altezza, affaccio sulla strada).
I millesimi vengono ricavati effettuando una proporzione che rapporta a mille la superfice virtuale complessiva.
Ora si possono suddividere le spese!!!
PREZZO: Dipende dall’amministratore e dai costi della perizia necessaria alla elaborazione delle tabelle millesimali; la semplice suddivisione delle spese rientra tra i compiti dell’amministratore del condominio, non esiste un tariffario, ogni amministratore fa il suo prezzo..
SVANTAGGI: Uno degli argomenti di maggiore conflittualità determinata soprattutto dagli assenti all’assemblea.
VANTAGGI: Le norme sono stabilite dal Codice Civile e i coefficenti dalla già citata circolare del Ministero dei Lavori Pubblici, le tabelle millesimali in caso di errore possono essere modificate.
