L’obbligo di stipulare un contratto scritto per le locazioni abitative è recente,il legislatore infatti con la legge n.431 del 9-12-1998 ha previsto che i contratti di locazione debbano essere rinnovati o stipulati solo attraverso la forma scritta.
Prima dell’approvazione della legge n.431, i contratti di affitto potevano essere stipulati e disdetti verbalmente, è ancora ammessa tale forma, ma solo per le locazioni ad uso non abitativo come ad esempio l’affitto di un garage; mentre per quanto riguarda una locazione ad uso abitativo la disdetta deve seguire una certa forma e devono essere rispettati i termini della durata del contratto e quelli entro i quali bisogna inviare la comunicazione.
Le fonti normative che regolano la disdetta del contratto di affitto sono l’art.3 delle legge 27 luglio 1978, n.392 e gli art. 1596 e 1597 del Codice civile.
L’art. 1596 c.c. distingue tra locazione a tempo determinato e quella senza determinazione di tempo, nel primo caso non è necessaria alcuna disdetta, in quanto il contratto cessa alla scadenza, nel secondo caso una delle parti deve, prima della scadenza del contratto, comunicare la disdetta.
L’art. 3 della legge 27 luglio 1978, n.392 specifica il termine entro il quale bisogna inviare la disdetta del contratto d’affito: la comunicazione deve avvenire sei mesi prima della scadenza dello stesso.
Nel caso in cui non si dovesse rispettare tale termine, il contratto d’affitto è rinnovato per una durata pari a quella pattuita.
Un esempio concreto può aiutare a comprendere quali possano essere le conseguenze se non si dovesse rispettare tale termine: un inquilino ha un contratto d’affitto di anni 4 e nel secondo anno decide di cambiare casa, invia allora al proprietario dell’appartamento la comunicazione della disdetta due anni prima la scadenza del contratto.
Nella comunicazione di disdetta l’inquilino deve specificare i motivi per cui intende recedere anticipatamente il contratto.
La legge infatti contempla tale possibilità, ma fissa una restrizione in quanto la recessione anticipata può avvenire solo se siano presenti dei gravi motivi come ad esempio il trasferimento di residenza per motivi di lavoro o per problemi salute dell’inquilino.
In mancanza di tali motivi, il proprietario dell’appartamento può chiedere a titolo di risarcimento danni l’importo dei canoni d’affitto che avrebbe dovuto percepire.
Qual’è la forma che si deve rispettare per la comunicazione della disdetta del contratto d’affitto? La legge n. 392/78 specifica negli articoli 3, 24 e 25 che la comunicazione debba essere inoltrata tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento; tuttavia alla luce dei successivi orientamenti giurisprudenziali, sono ammesse in alternativa altre forme di comunicazione in cui è possibile stabilire con certezza la data di invio della comunicazione.
Prezzo: Se non si rispettano i termini, l’inquilino è costretto a pagare i canoni non corrisposti, mentre il proprietario deve rinnovare il contratto d’affitto per un periodo pari a quello appena cessato.
Svantaggi: Quelli derivanti dalla mancata osservanza delle norme.
Vantaggi: La legge contempla in modo chiaro termini e modalità della disdetta.
