Affittare una casa vacanze (esiste anche la possibilità di scambiare la propria dimora con altri per una vacanza, ma per questo vi rimandiamo alla specifica guida) non è un’operazione complessa, basta rispettare le regole imposte dai canoni di locazione, avere la fortuna ( e l’accortezza) di scegliere come inquilini dei buoni pagatori e persone che si dimostrino adempienti alle regole contrattuali stabilite in partenza.
Naturalmente anche in questo caso, però come in tutte le cose, non è possibile improvvisarsi dall’oggi al domani dei provetti “albergatori”, se non affidandosi a esperti del mestiere o, prima della locazione, farsi una minima cultura su quanto stabilisce la legge a tal proposito.
Vediamo da dove partire.
Cos’è una casa vacanze?
La legge 17 maggio 1983 n. 217, definisce la casa vacanze come locazione turistica destinata all’attività ricettiva e alla produzione di servizi.
Esistono due forme di casa vacanze; quella a forma imprenditoriale e quella non imprenditoriale.
Nel primo caso l’affitto dell’immobile o appartamenti (sino a 3) avviene in maniera continuativa, per un periodo non inferiore a 7 giorni, per non più di 3 mesi. In questo caso, però, occorre ottenere l’autorizzazione comunale e, così come per alberghi e pensioni, comunicare il listino prezzi.
Nel secondo caso, al contrario, la locazione della casa avviene in maniera sporadica, e per brevi periodi; e questa forma non imprenditoriale non vincola a nessuna regolamentazione, se non quella privata tra chi affitta l’immobile e chi ne usufruisce.
Periodi di permanenza e obblighi connessi
Se la locazione dura più di un mese si ha l’obbligo di registrare il contratto d’affitto all’Agenzia Delle Entrate tramite il modello RLI e pagare l’imposta di registro con f24 elide.
Nel caso in cui la permanenza nella casa in affitto duri oltre i 30 giorni, inoltre, bisogna registrare il contratto d’affitto, pagare le imposte e inoltre bisogna denunciare alla Polizia l’uso esclusivo del fabbricato, o di una parte di esso, in questione entro 48 ore dal momento in cui si prende possesso dell’abitazione.
Questo laddove l’utilizzatore sia un cittadino Ue, in caso si tratti, invece, di un turista extra-comunitario, la comunicazione, anche a mezzo di raccomandata A/R, dovrà avvenire sempre entro i due giorni, ma sempre e comunque, al di là della durata del pernottamento e comprensiva del permesso di soggiorno.
Contratto di locazione turistica. Da cosa è composto?
Il contratto che sancisce la locazione ad un turista, normato dagli articoli 1571 e successivi del Codice Civile, di un’immobile, deve contenere precise specifiche: i dati del proprietario e dell’affittuario, l’indirizzo della casa in questione ( con indicazione anche eventualmente del piano), il numero di camere e di letti di cui dispone l’immobile, importo del canone di locazione ed eventualmente della caparra iniziale, spese incluse o escluse, termini di affitto che indicano gli orari di consegna e di rilascio dell’immobile.
Trattamento fiscale: vedi dichiarazione dei redditi
Distinguiamo innanzitutto tre forme di reddito:
-Reddito fondiario
-Redditi diversi (derivanti da un esercizio non abituale di un’attività commerciale)
-Redditi di impresa
Nel caso di redditi fondiari, per le abitazioni occupate per meno di 30 giorni, senza servizi aggiuntivi; è prevista la tassazione del reddito come reddito di fabbricato ridotto del 5%, dal 2019, mentre prima la riduzione ammontava al 15%.
Nel caso di redditi diversi la tassazione va da un minimo del 23% ad un massimo di 43%.
Nel caso invece di redditi d’impresa, si ha l’obbligo di partita iva e il reddito tassato equivale al reddito d’impresa.
Cedolare secca sugli affitti, TARI E TASI
La cedolare secca sugli affitti è una tassazione introdotta nel 2011 per evitare l’evasione fiscale, sarà obbligatorio elargirla sia nel caso di permanenza ulteriore a 30 giorni, sia in caso di permanenza inferiore ai 30 giorni.
La TARI, ovvero la tassa sui rifiuti, generalmente è a carico dei proprietari dell’immobile.
La TASI, tassa sui costi invisibili del Comune, esonera dal pagamento gli affittuari che locano l’immobile come abitazione principale detenendolo per più di sei mesi.
