Guida per calcolare le spese di condominio

Vivere in condominio significa condividere non soltanto scale, ascensore, tetto, cortile e altri spazi comuni, ma anche le spese necessarie per mantenerli e utilizzarli. È proprio al momento di pagare che possono nascere i dubbi: il rifacimento della facciata è una spesa ordinaria o straordinaria? La manutenzione dell’ascensore spetta al proprietario o all’inquilino? E le pulizie, il riscaldamento, il portiere o la riparazione del tetto?

Non esiste una risposta unica valida per qualsiasi voce. Le spese condominiali comprendono infatti costi molto diversi tra loro e, oltre alla distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria, bisogna considerare quale parte dell’edificio o servizio abbia generato la spesa, quali condòmini ne traggano utilità, le norme specifiche previste dal Codice civile e, quando l’appartamento è affittato, il rapporto tra proprietario e conduttore.

In questa guida vediamo quindi come sono suddivise le spese di condominio, quali sono le principali categorie, quali sono generalmente a carico del proprietario e quali dell’inquilino e perché alcune spese seguono criteri particolari. Per sapere invece come verificare materialmente gli importi richiesti dall’amministratore puoi consultare la nostra guida su come calcolare le spese di condominio.

Come sono suddivise le spese condominiali e chi deve pagarle

Quali sono le principali spese di un condominio

Un edificio condominiale genera innanzitutto costi necessari per conservare e utilizzare le parti comuni.

L’articolo 1117 del Codice civile comprende tra le parti comuni, salvo che il titolo disponga diversamente, elementi come strutture portanti, tetti, lastrici solari, scale, portoni, cortili e facciate, oltre a locali e impianti destinati all’uso comune.

A questi si aggiungono i servizi necessari al funzionamento quotidiano del condominio: illuminazione, pulizia, ascensore, eventuale portineria, riscaldamento centralizzato, manutenzione degli impianti e così via.

Le spese possono essere quindi ricondotte, in maniera pratica, a costi di gestione ordinaria, interventi di manutenzione straordinaria, servizi comuni, amministrazione e interventi riguardanti specifiche parti dell’edificio.

La distinzione è importante sia per comprendere il bilancio condominiale sia quando un appartamento viene concesso in locazione.

Spese condominiali ordinarie: quali sono

Con l’espressione spese ordinarie ci si riferisce generalmente ai costi ricorrenti necessari per utilizzare e mantenere normalmente l’edificio e i suoi servizi.

Pensiamo alla pulizia periodica delle scale, all’elettricità utilizzata per illuminare pianerottoli e androne, alla normale manutenzione dell’ascensore o ai consumi relativi ai servizi comuni.

Sono costi che, con importi differenti, tendono a ripresentarsi durante la vita del condominio.

Per esempio, possono rientrare nella gestione ordinaria:

pulizia delle parti comuni; energia elettrica delle aree condominiali; manutenzione ordinaria dell’ascensore; piccoli interventi di manutenzione; consumi comuni di acqua; gestione del riscaldamento centralizzato; spurgo di pozzi neri e latrine, quando presenti; servizio di portineria e altri servizi comuni.

La natura concreta della singola spesa deve comunque essere verificata: non è il semplice fatto che un intervento riguardi, per esempio, l’ascensore a renderlo automaticamente ordinario.

Cosa sono invece le spese straordinarie

Le spese straordinarie sono generalmente collegate a interventi che escono dalla normale gestione corrente dell’edificio.

Un conto è effettuare la manutenzione periodica di un impianto; un altro è sostituirlo o affrontare un importante intervento di rifacimento.

Sono tipici esempi il rifacimento della facciata, importanti lavori sul tetto, la sostituzione di impianti comuni, interventi strutturali, ricostruzioni o importanti opere di conservazione.

Per queste spese l’assemblea può deliberare lavori di importo considerevole e suddividere il pagamento in più rate.

Per capire la differenza possiamo immaginare l’ascensore: la manutenzione ordinaria necessaria al suo funzionamento è cosa diversa dalla sostituzione dell’impianto.

La stessa distinzione è particolarmente importante quando l’immobile è affittato.

Tabella: spese condominiali ordinarie e straordinarie, proprietario o inquilino?

La seguente tabella offre un orientamento generale per le situazioni più comuni. Non deve però essere utilizzata come un tariffario giuridico automatico: bisogna sempre considerare la natura effettiva dell’intervento, il contratto di locazione e le norme applicabili al caso concreto.

Spesa	Natura prevalente	Proprietario	Inquilino*
Pulizia scale e parti comuni	Ordinaria		✓
Illuminazione parti comuni	Ordinaria		✓
Fornitura acqua per servizi comuni	Ordinaria		✓
Funzionamento ascensore	Ordinaria		✓
Manutenzione ordinaria ascensore	Ordinaria		✓
Sostituzione completa ascensore	Straordinaria	✓
Riscaldamento centralizzato – servizio/consumi imputabili	Ordinaria		✓
Condizionamento comune – servizio/consumi imputabili	Ordinaria		✓
Spurgo pozzi neri e latrine	Ordinaria		✓
Servizio di portineria	Ordinaria	quota residua	90%**
Rifacimento facciata	Straordinaria	✓
Rifacimento tetto	Straordinaria	✓
Importanti interventi strutturali	Straordinaria	✓
Sostituzione importante di impianti comuni	Straordinaria	✓
Installazione di nuovi impianti/innovazioni	Straordinaria	✓
Piccole manutenzioni legate all’uso dei servizi	Ordinaria		✓

* La colonna relativa all’inquilino va letta alla luce del contratto e della normativa applicabile.

** L’articolo 9 della Legge 392/1978 stabilisce che le spese del servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano concordato una misura inferiore.

La stessa norma pone, salvo patto contrario, interamente a carico del conduttore servizi come pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, spurgo dei pozzi neri e delle latrine e altri servizi comuni.

Proprietario e inquilino: attenzione a non confondere due rapporti differenti

Quando l’appartamento è affittato esistono due piani che è utile tenere distinti.

Da una parte c’è il rapporto condominio-proprietario; dall’altra quello proprietario-inquilino disciplinato dal contratto di locazione e dalla normativa applicabile.

Questo significa che il fatto che una determinata spesa sia, nei rapporti interni della locazione, attribuibile all’inquilino non trasforma automaticamente il conduttore nel soggetto che sostituisce il proprietario nei rapporti con il condominio.

Per il proprietario è quindi importante controllare il rendiconto ricevuto dall’amministratore e successivamente individuare le voci che, in base al contratto e alle norme applicabili, possono essere richieste al conduttore.

Cosa dice l’articolo 9 della Legge 392/1978

Per capire quali oneri accessori possano gravare sull’inquilino, uno dei riferimenti fondamentali è l’articolo 9 della Legge 392/1978.

La norma stabilisce, salvo patto contrario, che sono interamente a carico del conduttore le spese relative a pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, spurgo dei pozzi neri e delle latrine e altri servizi comuni.

Per la portineria la legge stabilisce invece la quota del 90% a carico del conduttore, salvo che sia stata convenuta una misura inferiore.

La norma tutela anche la possibilità dell’inquilino di verificare quanto gli viene richiesto: prima del pagamento può ottenere l’indicazione specifica delle spese con i relativi criteri di ripartizione e prendere visione dei documenti giustificativi.

Chi paga la pulizia delle scale

La pulizia delle parti comuni costituisce uno degli esempi più semplici.

Nel rapporto di locazione, l’articolo 9 della Legge 392/1978 indica espressamente il servizio di pulizia tra quelli posti interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario.

Questo non significa però che ogni intervento riguardante le scale sia una spesa dell’inquilino.

Pulire periodicamente la scala è una cosa; effettuare importanti lavori strutturali sulla scala è tutt’altra.

È sempre la natura della spesa a dover essere valutata.

Ascensore: manutenzione ordinaria e sostituzione non sono la stessa cosa

Lo stesso principio emerge molto chiaramente con l’ascensore.

Per un immobile locato, funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore rientrano espressamente tra gli oneri indicati dall’articolo 9 a carico del conduttore, salvo patto contrario.

La sostituzione dell’ascensore o un intervento straordinario importante seguono invece una logica diversa.

Inoltre, nei rapporti tra condòmini, scale e ascensori hanno una specifica regola di ripartizione.

L’articolo 1124 del Codice civile prevede che siano mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono e che la relativa spesa venga divisa per metà in ragione del valore delle singole unità e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Questo spiega perché, osservando il rendiconto, la quota relativa all’ascensore può non coincidere con quella che si otterrebbe applicando semplicemente i millesimi generali.

Chi paga il rifacimento della facciata

La facciata rientra espressamente tra le parti comuni indicate dall’articolo 1117 del Codice civile.

Quando viene deliberato un vero intervento straordinario di rifacimento, siamo quindi normalmente nell’ambito di una spesa gravante sui proprietari secondo i criteri applicabili.

È una situazione molto diversa dalla normale pulizia o dai servizi quotidiani dell’edificio.

Per un appartamento dato in affitto, il proprietario non può quindi semplicemente considerare qualsiasi costo riportato nel rendiconto come una spesa ordinaria da trasferire automaticamente all’inquilino.

Chi paga il tetto condominiale

Anche il tetto rientra tra le parti che l’articolo 1117 presume comuni, salvo che risulti diversamente dal titolo.

Le spese necessarie alla sua conservazione seguono pertanto i criteri condominiali applicabili alla parte dell’edificio interessata.

Il principio generale dell’articolo 1123 stabilisce che le spese per conservazione e godimento delle parti comuni siano sostenute dai condòmini in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione.

Ma lo stesso articolo introduce una precisazione fondamentale: quando un’opera o un impianto serve soltanto una parte del fabbricato, la relativa manutenzione è a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Lastrico solare di uso esclusivo: la regola di un terzo e due terzi

Un caso particolare è quello del lastrico solare di uso esclusivo.

L’articolo 1126 del Codice civile stabilisce uno specifico criterio per le spese di riparazione o ricostruzione quando l’uso del lastrico non è comune a tutti.

Chi ne ha l’uso esclusivo contribuisce per un terzo della spesa.

Gli altri due terzi sono a carico dei condòmini dell’edificio, o della parte dell’edificio, ai quali il lastrico serve, in proporzione al valore delle rispettive unità.

Immaginiamo, in un esempio semplificato, lavori per 9.000 euro:

1/3 = 3.000 euro

2/3 = 6.000 euro

I 3.000 euro seguono quindi la quota prevista per chi ha l’uso esclusivo, mentre i restanti 6.000 devono essere ripartiti tra i condòmini interessati secondo il criterio previsto dalla norma.

È un ottimo esempio del perché non sia corretto dividere indistintamente tutte le spese utilizzando la stessa tabella.

Riscaldamento, acqua ed energia delle parti comuni

Acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento rientrano tra i servizi comuni che possono generare spese periodiche.

Quando parliamo di un appartamento in affitto, l’articolo 9 della Legge 392/1978 comprende espressamente queste forniture tra gli oneri a carico del conduttore, salvo patto contrario.

Bisogna però distinguere il costo del servizio e del suo normale funzionamento da eventuali importanti interventi straordinari sull’impianto.

Sostituire un impianto centralizzato non equivale infatti a pagare il consumo annuale di quel servizio.

Portiere: non è semplicemente una spesa al 100% dell’inquilino

La portineria merita una precisazione perché è facile trovare online indicazioni troppo generiche.

La Legge 392/1978 stabilisce espressamente che le spese per il servizio di portineria sono poste a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che proprietario e inquilino abbiano concordato una misura inferiore.

Quindi, in assenza di una diversa disciplina applicabile al rapporto concreto, non è corretto inserire semplicemente la voce “portiere” tra quelle integralmente attribuite all’inquilino.

Non tutte le spese devono essere pagate da tutti i condòmini

Un’altra convinzione sbagliata è pensare che ogni fattura intestata al condominio debba necessariamente essere suddivisa tra tutti i proprietari.

L’articolo 1123 contiene tre criteri molto importanti.

Il principio generale è quello della proporzione al valore della proprietà.

Quando però una cosa è destinata a servire i condòmini in misura diversa, le spese vengono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

E quando scale, cortili, lastrici, opere o impianti servono soltanto una parte dell’edificio, le relative spese di manutenzione gravano sul gruppo di condòmini che ne trae utilità.

È il motivo per cui nello stesso rendiconto possono comparire diverse tabelle di ripartizione.

Perché i millesimi non sono sempre gli stessi per ogni spesa

I famosi millesimi condominiali rappresentano il valore proporzionale delle diverse proprietà, ma non significa che ogni voce debba essere moltiplicata automaticamente per i millesimi generali.

Possono esistere tabelle specifiche e, soprattutto, criteri di legge differenti.

Per esempio, abbiamo appena visto che scale e ascensori seguono il particolare criterio dell’articolo 1124.

Per capire come vengono determinati i millesimi, quali coefficienti possono essere utilizzati e come controllare matematicamente una quota, consulta la nostra guida dedicata a come calcolare le quote millesimali di un condominio, completa di formule, esempi e tabelle.

Amministratore, assicurazione e altre spese generali

Nel rendiconto troviamo anche costi che non corrispondono direttamente alla manutenzione di una singola parte comune.

Tra questi possono esserci il compenso dell’amministratore, l’assicurazione condominiale, spese bancarie, consulenze, costi amministrativi e altre voci necessarie alla gestione del condominio.

Anche queste spese devono essere inserite nel rendiconto e ripartite secondo il criterio applicabile.

È quindi importante non limitarsi a guardare il totale richiesto dall’amministratore, ma controllare quali voci lo compongono e quale criterio è stato utilizzato per ciascuna.

Come deve essere fatto il rendiconto condominiale

L’articolo 1130-bis del Codice civile stabilisce che il rendiconto debba contenere le voci di entrata e di uscita e gli altri dati relativi alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve in modo da consentirne l’immediata verifica.

Il rendiconto comprende inoltre registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione.

I condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono inoltre prendere visione dei documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese.

Questo è importante perché il prospetto dell’amministratore non dovrebbe essere considerato semplicemente come una cifra da pagare: deve essere possibile comprendere da dove deriva quella cifra.

Se vuoi effettuare questa verifica passo dopo passo, nella nostra Guida per calcolare le spese di condominio spieghiamo come leggere il prospetto, controllare i millesimi applicati, ricostruire le singole quote e verificare rate e conguaglio.

Un esempio pratico: appartamento affittato con 1.800 euro di spese annuali

Immaginiamo un appartamento locato al quale, nel rendiconto, siano attribuite complessivamente spese per 1.800 euro.

Non sarebbe corretto concludere:

1.800 euro = spesa dell’inquilino

Bisogna invece esaminare le singole voci.

Supponiamo che siano così composte:

Voce attribuita all’unità	Importo	In linea generale
Pulizia e servizi comuni	€ 300	Inquilino*
Energia parti comuni	€ 120	Inquilino*
Manutenzione ordinaria ascensore	€ 180	Inquilino*
Riscaldamento/servizio comune	€ 500	Inquilino*
Rifacimento facciata	€ 600	Proprietario
Intervento straordinario impianto	€ 100	Proprietario
Totale	€ 1.800

Nell’esempio, quindi, il semplice totale del rendiconto non ci dice chi debba effettivamente sostenere ciascun costo nel rapporto di locazione.

Le prime quattro voci totalizzano 1.100 euro, mentre le due spese straordinarie totalizzano 700 euro.

È proprio questa distinzione che proprietario e inquilino devono verificare.

* Sempre fatte salve le condizioni contrattuali e la disciplina applicabile.

Come controllare le spese prima di pagarle

Quando arriva il prospetto dell’amministratore conviene verificare innanzitutto che tipo di spesa è stata addebitata, quale parte o servizio del condominio riguarda e quale criterio di ripartizione è stato applicato.

Se l’appartamento è affittato, occorre fare un secondo passaggio e stabilire quali delle somme attribuite all’unità spettino, nel rapporto interno di locazione, al proprietario e quali al conduttore.

La distinzione tra spese ordinarie e straordinarie è quindi molto utile, ma non deve diventare una scorciatoia del tipo “ordinario sempre inquilino, straordinario sempre proprietario” senza verificare la singola voce e il contratto.

In conclusione: prima di dividere una spesa bisogna capire che spesa è

Per comprendere correttamente le spese condominiali bisogna quindi procedere in un ordine preciso.

Prima si identifica la natura della spesa e la parte dell’edificio o il servizio a cui si riferisce. Poi si individua il criterio con cui deve essere ripartita tra i condòmini. Infine, se l’unità è affittata, si stabilisce a chi compete la spesa nel rapporto tra proprietario e inquilino.

È per questo che due appartamenti dello stesso condominio possono avere quote diverse e che persino lo stesso appartamento può essere interessato da più criteri di ripartizione nel medesimo rendiconto.

Per approfondire gli altri due passaggi abbiamo preparato anche le guide su come calcolare le spese di condominio, dedicata alla lettura e verifica del prospetto dell’amministratore, e come calcolare le quote millesimali, dedicata alla formazione e al controllo dei millesimi.

🔎 Come realizziamo le nostre guide

Le informazioni contenute in questa guida sono state verificate confrontando le disposizioni del Codice civile in materia di parti comuni e ripartizione delle spese condominiali e la disciplina degli oneri accessori prevista dalla Legge 392/1978. Gli esempi e le tabelle hanno finalità divulgativa: contratto, regolamento condominiale, titoli di proprietà e caratteristiche del singolo intervento possono incidere sulla ripartizione concreta, per la quale nei casi controversi è opportuno rivolgersi a un amministratore, tecnico o professionista legale.