Guida per calcolare le spese di condominio

Parlando di spese di condominio si fa riferimento all’insieme delle spese che sono necessarie per conservare e usufruire le parti comuni del condominio, e per godere della prestazione di servizi comuni all’interesse di tutti i residenti. È possibile distinguere tra spese di condominio ordinarie e spese di condominio straordinarie. Le prime riguardano i lavori di manutenzione ordinaria, vale a dire tutti gli esborsi fondamentali per sostenere il decoro dell’edificio. Le altre, invece, hanno a che fare con i lavori di straordinaria manutenzione, che devono essere sostenuti nel caso di eventi eccezionali. Si tratta, ovviamente, di spese che non possono essere preventivate in anticipo. Per quanto riguarda il calcolo delle spese condominiali, i parametri che regolano la loro ripartizione sono stabili dagli articoli 1123, 1123, 1125 e 1126 del Codice Civile. In particolare le spese necessarie per servizi di interesse comune, per il godimento e la conservazione di parti comuni dell’edificio e per le innovazioni decise dalla maggioranza vengono pagate dai residenti in maniera proporzionale al valore della proprietà di ognuno, a meno che non sia stato deciso diversamente. Nel caso in cui si tratti di servizi che coinvolgono in maniera differente i diversi condomini, le spese devono essere suddivise sulla base dell’utilizzo che ognuno ne fa. I parametri di ripartizione stabiliti dal Codice Civile decretano, tra l’altro, che la ripartizione deve essere proporzionale alle quote millesimali di ogni condomino, che equivalgono al valore della singola proprietà.
Non solo. A volte la ripartizione può essere proporzionale all’utilizzo potenziale, ovviamente nel caso in cui l’uso sia differente da parte dei diversi condomini. Infine, essa deve essere in funzione della destinazione esclusiva. Ciò significa, ad esempio, che se in un condominio ci sono più cortili, o scale, o lastrici solari o altri impianti e opere destinati a servire solamente una porzione dell’edificio, le spese relative devono essere sostenute solamente da chi ne trae effettiva utilità. Tornando al calcolo delle spese condominiali, esse possono essere suddivise tramite preventivo: in questo caso, è l’amministratore a calcolare la quota annuale di ogni condomino sulla base del preventivo di spesa che viene stabilito dall’assemblea di condominio, ripartendola in rate mensili. In alternativa, le spese possono essere distribuite con consuntivo mensile: in questo caso, l’amministratore procede a ripartire mensilmente le spese da pagare, in funzione delle spese che effettivamente sono state sostenute in quel mese. Un condomino deve pagare le spese condominiali anche nel caso in cui non utilizzi l’appartamento. Nel caso in cui si verifichino episodi di mora nel pagamento delle speso condominiali per più di sei mesi, l’amministratore ha facoltà di sospendere servizi comuni (per esempio i citofoni, o il riscaldamento). Le spese sono a carico di chi acquista un appartamento a partire da quando il rogito viene sottoscritto. È importante ricordare, infine, che chi acquista è anche corresponsabile dei debiti condominiali del venditore, sia per l’anno precedente l’acquisto, sia per l’anno in corso. In questo caso non si tratta di anno solare, ma dell’anno previsto dal rendiconto. E’ bene precisare, comunque, che il regolamento condominiale può apportare delle modifiche a queste regole generali.