Come calcolo il piano di ammortamento del mutuo

Il mutuo immobiliare, croce e delizia delle ultime tre generazioni nate e cresciute in Italia, è una forma di finanziamento che permette a un privato o in generale a una persona giuridica, di acquistare un immobile ed è concesso da una banca oppure da un istituto bancario.
La forma finanziaria che assume è solitamente il versamento dell’intero importo a fronte di garanzie di vario tipo (quasi sempre è lo stesso immobile ad essere ipotecato), seguito dalla restituzione del finanziamento in un arco temporale molto lungo (anche fino a trenta anni) in rate con cadenza mensile o annuale. La restituzione dell’importo è ovviamente gravata dall’interesse concordato: il tipo di interesse corrisposto è senz’altro una caratteristica fondamentale del mutuo. I due classici metodi di calcolo degli interessi sono il tasso fisso (il tasso d’interesse annuale viene sottoscritto al momento della stipula e rimane costante per l’intera durata del contratto) e il tasso variabile (il tasso è calcolato a partire da un tasso di riferimento – per esempio l’Euribor – a cui viene sommato uno “spread”, cioè un sovra tasso). A questi si sono sommati negli ultimi anni altre forme di calcolo più complesse, come per esempio i tassi con “cap”: in questo caso il calcolo viene effettuato a un tasso variabile ma con un tetto massimo che non può essere superato. Questo tipo di mutui permette di sfruttare periodi di basso costo del denaro senza mettere a repentaglio il pagamento delle rate nei periodi che presentassero un costo del denaro molto più elevato.
Il calcolo degli interessi può essere fatto essenzialmente in due modi: a rate costanti (piano di ammortamento alla francese) oppure a quote di capitali costanti (piano di ammortamento all’italiana): nel primo caso la rata è tenuta costante a parità di saggio di interessi ma a ogni pagamento diminuisce la parte relativa agli interessi ed aumenta quella del capitale rimborsato. Questo sistema è adottato dagli istituti bancari italiani.
Fissati i parametri fondamentali del mutuo (importo, durata, calcolo degli interessi) si può procedere alla comprensione del piano di ammortamento, ossia del programma di estinzione del debito contratto. Nel piano di ammortamento si trovano generalmente il numero e la scadenza di ciascuna rata, l’importo della rata e la sua ripartizione in quota capitale e quota interessi e il debito residuo. Per esempio per un mutuo da 100.000 euro, rimborsato in dieci anni a scadenze mensili con un tasso di interesse del 6% il piano di ammortamento mostrerà una rata di ca. 1110 euro al mese, che inizialmente sarà composta da ben 500 € di interessi e solo 610 di capitale. Ma rapidamente la quota di capitali si abbatte permettendo di arrivare all’ultima rata con solo 5 euro di interessi e ben 1105 di capitale. Questo tipo di calcolo degli interessi è vantaggioso nei periodi di bassi tassi perchè permette di pagare immediatamente buona parte degli interessi.